Как прописать арендные каникулы в договоре и сэкономить бюджет на аренду

176
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гурин Никита
юрист, адвокатское бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», Москва
Подыскивая подходящее помещение для своего магазина, не пугайтесь, если единственным его минусом окажутся обшарпанные пол и стены.

На время ремонта вы можете попросить арендодателя предоставить вам в договоре арендные каникулы — период, во время которого арендная плата не взимается. Предусмотрен он для того, чтобы арендатор в оговоренный срок за свой счет переоборудовал помещение. Длятся каникулы от одного до пяти месяцев. Их протяженность зависит от следующих факторов:

  • характеристики помещения;
  • желание арендатора обустроить помещение под свой магазин;
  • расторопность привлеченного арендатором подрядчика;
  • срок отделочных работ и работ по установке оборудования.

На успех переговоров влияют такие показатели:

  • сроки аренды;
  • стоимость квадратного метра;
  • наличие репутационных преференций для арендодателя;
  • распространение практики предоставления арендных каникул в конкретном населенном пункте.

Организуем себе предоставление арендных каникул

Чтобы обсудить с арендодателем все варианты предоставления арендных каникул, вам надо знать, на каких именно основаниях проводится ремонт в помещении.

Основание №1. Договор с арендодателем

Регулируется положениями ГК РФ о подряде. Дает арендодателю право контролировать ход выполнения работ, вносить в него корректировки.

Это может:

  • увеличить сроки выполнения работ;
  • сыграть на руку арендатору и быть дополнительным аргументом в пользу оформления самостоятельных договорных отношений с арендодателем с последующим зачетом выполненных работ в счет стоимости аренды помещения. В данном случае не наблюдается неблагоприятных налоговых последствий при грамотном расчете подрядных работ и арендной платы.

Основание №2. Зачет стоимости ремонта в счет арендной платы

В этом случае арендные каникулы прописываются в договоре и рассчитываются исходя из цены аренды и объема выполненных ремонтных работ. Когда стороны используют способ аннуитетных платежей (равных, фиксированных ежемесячных платежей, рассчитанных на весь период кредитования), по которым предоставляется скидка на период погашения стоимости ремонта за счет арендатора, сторонам следует учитывать требования ст. 40 НК РФ.

Сторонам следует указывать, за чей счет ремонтируется помещение перед его сдачей в аренду в зависимости от того, собирается ли арендатор:

  • предоставлять скидку;
  • возмещать в порядке зачета стоимость выполненных ремонтных работ.

Основание №3. Оказание услуг по ремонту как способ возмещения арендной платы

Возможен вариант предоставления арендных каникул как оказания арендатором арендодателю услуг по ремонту в роли подрядчика с отражением дохода от выполненных работ и оказанных услуг.

В этом случае в договоре аренды надо указать, за чей счет ремонтируется арендуемое помещение с последующим размещением в нем магазина. Это позволит структурировать отношения сторон на этапе передачи площадей. Важно понимать, что такой способ оплаты применим только для частных собственников.

Арендные каникулы в договоре: говорим по понятиям

Обговаривая условия арендных каникул, постарайтесь обсудить и прописать в договоре аренды все спорные моменты. Опишу две самые распространенные ситуации.

Ситуация №1. Каникулы закончились, а ремонт продолжается

В этом случае отношения будущего арендодателя и арендатора лучше всего оформить договором подряда с последующим зачетом ремонтных работ в счет арендной платы. Договор аренды, в свою очередь, будет датирован моментом въезда арендатора на площадь и началом непосредственной предпринимательской деятельности.

Ситуация №2. Ремонт идет, а стороны решили сразу оформить аренду

Они могут заключить договор аренды с условием оплаты первых N месяцев посредством выполнения работ в помещениях. В этом случае по итогам выполненных работ следует оценить стоимость улучшений помещения и дополнительным соглашением зачесть эту сумму в счет арендной платы.

Важно не забывать, что стоимость ремонтных работ должна быть соразмерна арендной плате за соответствующий период. Это замечание важно в свете риска издержек в связи с возможными спорами сторон с налоговыми органами. Сторонам и проверяющим органам удобнее всего, когда правоотношения четко прописаны. В данном случае речь идет о ситуации, когда существуют два договора, по которым есть встречные однородные требования — по уплате арендной платы и по плате за ремонтные работы. Правила о взаимозачете допускают их встречное удовлетворение по инициативе одной из сторон.

Оформляем расходы в договоре

Исходя из п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат.

Согласно п. 2 ст. 260 НК РФ, п. 1 ст. 260 НК РФ применяется также в отношении расходов арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если договором между арендатором и арендодателем возмещение вышеуказанных расходов арендодателем не предусмотрено. Данная позиция подтверждается в письме ФНС РФ от 17.08.2009 №3213  81, письме департамента налоговой и таможенно-тарифной политики от 23.07.2009 №030305  39, а также в письмах Минфина России от 01.02.2011 №030306    1, от 13.12.2010 №03-03-06    73, от 15.07.2009 №03-03-06   70.

В соглашении о возмещении стоимости выполненных работ в период пользования помещениями (снижении ставки арендной платы на период ремонта в арендуемых помещениях) следует рассчитать ставку арендной платы таким образом, чтобы она не выходила за пределы 20  от рыночной ставки (обычно применяемой арендодателем по таким договорам аренды). Это позволит минимизировать риск доначисления налоговыми органами доходов для арендодателя и расходов для арендатора.

Задача сторон при заключении договора — установить на его основании понятный порядок проведения ремонта объекта и возмещения арендодателем платы за выполненные работы.

В этом случае важно помнить правило ст. 40 НК РФ о рыночной цене: «Когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги».

Кто не может прописать арендные каникулы в договоре

Не повезло бюджетным организациям. Для них предполагается возмездная денежная форма оплаты. Бюджетный кодекс не позволяет предоставление арендных каникул через взаимозачет. Более того, привлечение подрядной организации и передача площадей в аренду должны проводиться в соответствии с Законом о защите конкуренции и Законом о размещении заказов на выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд (Закон №94ФЗ). Уменьшение суммы арендной платы в последующие месяцы может быть негативно воспринято контролирующими органами.

Как прописать арендные каникулы в договоре и сэкономить бюджет на аренду

Мнение эксперта

Сергей Антуфьев,
директор сети «Квадра», глава отделения «Опоры России» по Архангельской области, Архангельск

Одним из направлений деятельности сети «Квадра» является предоставление помещений в аренду. Решение о предоставлении арендных каникул мы принимаем после того, как арендатор предоставляет смету со всеми планируемыми изменения и затратами на ремонт. Рассматривая ее, мы учитываем все планируемые неотделимые улучшения. Дальнейшие события разворачиваются по двум сценариям.

Сценарий №1. Арендатор хочет отремонтировать фасад здания, крыльцо или выложить территорию вокруг объекта тротуарной плиткой, — мы принимаем это в счет арендной платы и прописываем арендные каникулы в договоре.

Сценарий №2. Если помещение, например, укомплектовано оборудованием, а арендатор желает поставить свое, то условия для него могут быть менее выгодными, но мы все равно всегда идем навстречу.

На практике это выглядит так:

  • В договоре указывается плата за месяц: аренда никак не может быть безвозмездной. Если арендная плата, предположим, 30 000 руб. в месяц, а арендные каникулы требуются на полгода, то в договоре мы указываем, что первые 6 месяцев арендатор платит 5 000 руб. в месяц.
  • В договоре прописывается, что арендатор делает ремонт в помещении, прилагается смета и документ о дополнительных соглашениях.
  • Типовой договор чаще всего заключается на 11 месяцев. В этом случае не требуется регистрация его в центре регистрации прав. В дальнейшем идет пролонгация.
  • Длительность каникул устанавливается в зависимости от суммы, указанной в смете (обычно суммы не огромные, но достаточно значительные — 200 000–400 000 руб.), они могут длиться до полугода. Мэрия вообще может прописать в договоре арендные каникулы на целый год, это прописано в методике. Окончательное решение выносится в результате переговоров.
  • В договоре прописывается, что в случае его расторжения все неотделимые улучшения остаются у арендодателя.

Налоговый вопрос

Проблем с налогами у нас обычно не возникает. Я работаю по ЕНВД, и при сдаче помещения в аренду должен платить фиксированную сумму с квадратного метра. При этом абсолютно неважно, на какую сумму заключен договор аренды. Существует возможность некоторое время не платить налоги, но я ею не пользуюсь — потом очень сложно обосновать, почему ты не платил, и доказать законность своих действий, мне как арендодателю удобнее заплатить. Налог не настолько большой, а проблемы с налоговой службой могут принести серьезный ущерб.

Кстати, лучше отказаться от употребления в договоре терминов «арендные каникулы», «бесплатное предоставление», «безвозмездное пользование». В договоре следует прописать, что помещение предоставляется на указанный срок для проведения арендатором за свой счет отделочных работ. А с первого числа после окончания работ (или с момента подписания акта сдачи-приемки помещения в аренду) помещение предоставляется арендатору в аренду за плату, установленную договором.

Если собственник — мэрия

Схема заключения договоров аренды с мэрией такая же. Но есть один нюанс: сумму скидки определяют депутаты городской думы. Если предприниматель собирается делать ремонт в муниципальном помещении, он:

  • обращается в мэрию;
  • предоставляет смету;
  • согласовывает все с департаментом муниципального имущества.

Бывает, что, несмотря на очевидную потребность в ремонте, депутаты отказывают арендатору в предоставлении арендных каникул. Это обычно связано с необходимостью наполнения бюджета.

В этом случае предприниматели Архангельска обращаются к нам в общественный совет с просьбой о содействии. Мы делаем все, что в наших силах, но решения общественного совета носят только рекомендательный характер. У депутатов свое мнение и свои причины его придерживаться, с ними нужно вести переговоры, но чтото они все равно не пропускают. В такой ситуации можно только попробовать убедить депутатов, что предлагаемые улучшения важны для города, что это останется навсегда и повысит стоимость объекта.

Мнение эксперта

Любовь Шишенина,
руководитель отдела маркетинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Москва

Как правило, инициатором предоставления арендных каникул выступает будущий арендатор. Если собственник в нем заинтересован, то пойдет навстречу и может предложить даже увеличить продолжительность каникул. Особенно это касается помещений, объективно требующих проведения обширных ремонтных и подготовительных работ.

Другой вопрос — когда помещение отремонтировано собственником или предыдущим арендатором, но, по мнению нового арендатора, требует серьезной подготовки перед заездом. В такой ситуации предоставление арендных каникул — вопрос переговоров, где побеждает более сильная позиция.

Практика показывает, что собственники помещений Shell & Core (Shell & Core — состояние офисного помещения «под отделку») всегда предоставляют каникулы арендаторам.

Рассчитываются каникулы исходя из стоимости необходимых строительных работ и степени участия каждой из сторон. К примеру, была произведена оценка работ в 1 млн руб., а стоимость аренды в месяц составляет 500 000 руб. При проведении строительных работ за свой счет арендатор вправе вести переговоры за предоставление двух месяцев арендных каникул. В силу специфики формата продовольственным магазинам предоставляется в среднем от двух до шести месяцев арендных каникул, если помещение полностью Shell & Core.

В законодательстве отсутствует как таковое понятие «арендные каникулы», поэтому существуют различные способы оформления их в договоре.

1. Наиболее точно отразить реальную сумму затрат и степень участия каждой из сторон в оплате стоимости работ позволяет следующий способ: за период арендных каникул арендатор делает ремонт, выставляет арендодателю счет, соответствующий своим затратам, на основании которого и проводится взаимозачет. В данном случае оценка осуществляется на базе сметы по факту проведения строительных работ.

2. Платеж за один месяц аренды разбивается на части, равные сроку арендных каникул (например, при трех месяцах каникул платеж за четвертый разбивается на четыре части). Наиболее целесообразным является использование такого способа, именно его наша компания советует клиентам. Такой метод позволяет легально оформить договорные отношения. Дело в том, что договор аренды предполагает определенную периодичность оплаты (обычно — ежемесячно), поэтому каждый месяц должна производиться оплата. Разбивка стоимости аренды на части является оптимальным выходом из данной ситуации. Как правило, в период арендных каникул арендатор осуществляет коммунальные платежи, а также вносит равными частями стоимость одного месяца аренды (при выборе такого способа оформления арендных каникул).

Информация о компаниях

ИП АНТУФЬЕВ С.К. Год создания: 2008. Магазинов: 10. Площадь: 50 м2 каждый. Штат: 40 человек. Оборот в 2010 году: 50–60 млн рублей.

ASTERA в альянсе с BNP PARIBAS REAL ESTATE. Услуги: стратегический и инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости, разработка концепций новых объектов и оптимизация существующих. Клиенты: Apple, «IL Патио», McDonald’s, METRO, SUBWAY, «Ашан», «Мега», «Планета Суши», «Пятерочка», «РОСТИК’С», «Шоколадница» и др.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...

Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей

Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
Амина Атавова.

Читать сейчас

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Коммерческий директор» –
профессиональный журнал коммерсанта

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


Яндекс.Метрика
  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль