2 способа снизить арендную плату

154
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Гулидов Павел
юрист частной практики, пгт Сибирцево, Приморский край
В статье расскажем, когда есть смысл объединиться в товариществ, когда стоит прибегнуть к совместной аренде, как разделить плату за коммунальные услуги, когда нарисованные границы облегчают прохождение проверок и стоит ли сдавать помещение в субаренду.

Порой вы оказываетесь в ситуации, когда не можете полностью оплачивать аренду помещения и вам нужно быстро снизить арендную плату. Причин много. Вот лишь некоторые из них:

  • торговая точка еще не стала популярной;
  • необходимо тратить прибыль на погашение кредитов и т. д.;
  • хозяин-арендодатель категорически не желает уменьшать размер торговой площади, предлагаемой в аренду, тогда как вам столько места совсем не нужно.

Чтобы не потерять торговое место, многие соглашаются на не очень удобные условия. Однако действующее законодательство, в частности Гражданский кодекс РФ, предлагает как минимум два выхода из данной ситуации, которыми предприниматель всегда может воспользоваться, чтобы сэкономить на аренде помещения.

Совместная аренда позволяет в несколько раз снизить арендную плату 

Если размер торговой площади, предлагаемой вам в аренду, позволяет разместить не одну, а несколько торговых точек, вы можете привлечь других заинтересованных в ней предпринимателей — для того, чтобы арендовать ее совместно.

Разделение торговых мест

Чтобы оставаться в рамках закона, такую площадь следует разделить на несколько составных частей (торговых мест). Тогда каждый из предпринимателей станет самостоятельным арендатором своего отдельно взятого пространства. Соответственно, и договоров аренды при этом будет несколько (по количеству арендуемых мест).

Осуществить разделение площадей можно только при условии согласия собственника, поскольку договор аренды подписывать именно ему. Как показывает практика, при надлежащем подходе убедить его не составит труда. Ведь он, в сущности, ничего не теряет от такого дробления торговой площади, а зачастую даже выигрывает.

Объединение в товарищество

Есть еще один способ экономии на аренде помещения, предусмотренный ГК РФ, который позволит совместно арендовать одну и ту же площадь, не разделяя ее на торговые места. Только вот действовать в этом случае вы будете не как обычный предприниматель, а как участник простого товарищества.

Согласно ст. 1041 ГК РФ, предприниматели вправе объединиться и заключить между собой договор простого товарищества. Двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Указанный договор и будет подтверждением создания простого товарищества.

В этом случае один из предпринимателей может заключить договор аренды торговой площади не только в своих интересах, но и в интересах своих товарищей-предпринимателей. Для этого ему необходимы только их письменные доверенности на право заключения такого договора аренды (п. 2 ст. 1044 ГК РФ). И уже на основании данного договора предприниматели-товарищи смогут разместить свои торговые точки на арендованной торговой площади. Вопросы, связанные с арендой, регулируются между ними указанным выше договором простого товарищества.

Субаренда как второй способ сэкономить на аренде помещения

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ, вы, получив согласие арендодателя, вправе сдавать площади в субаренду. Перечислю несколько нюансов такого вида экономии денег на аренде помещения.

Если площадь передается в субаренду частично, указанного выше разделения ее на торговые места не избежать. Ведь помимо всего прочего, только так в законном порядке вы сможете разъяснить уполномоченным органам, какова точно площадь вашей торговой точки. Ведь эта информация влияет на размер налогов и некоторые другие обязательства в области безопасности.

Если площадь передается в субаренду целиком, разделять ее не нужно. Однако в этом случае неизбежно встает вопрос о целесообразности аренды такой площади, если все равно она фактически используется другим предпринимателем. Наверное, такая субаренда хороша лишь в период временных трудностей, когда свое дело по каким-то причинам не идет, а помещение терять жалко, ведь завтра все может измениться к лучшему.

К договорам субаренды применяются правила, регулирующие договоры аренды (например, согласно той же ст. 615 ГК РФ, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Важная новость для подписчиков!

Обычно право арендатора на сдачу имущества в субаренду указывается непосредственно в самом договоре аренды. Однако буквальное толкование указанной выше ст. 615 ГК РФ таково: согласие собственника арендуемого имущества (арендодателя) может быть получено иными способами, например путем выдачи письменного разрешения, составленного в произвольной форме.

Досрочное прекращение договора аренды влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (если иное не предусмотрено договором аренды — согласно ст. 618 ГК РФ). Субарендатор может заключить с собственником помещения договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Договор этот будет действовать в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Ответственность за состояние торговой площади перед собственником все равно будет нести арендатор, а не субарендатор, как это можно предположить, не зная закона. Поэтому, передав торговую площадь (или ее часть) в суб­аренду другому лицу, вы все равно не уйдете от ответственности, предусмотренной договором аренды: как и прежде, именно вам придется платить собственнику за аренду; именно вы будете нести риск повреждения имущества и т. д. Подбирая субарендатора, об этом стоит помнить.

Мнение эксперта

Алексей Ковылин,
адвокат, налоговый консультант, Москва

Ситуация с подписанием договора аренды в случаях, когда арендаторами выступают одновременно два лица, на практике довольна сложна и неоднозначна. Стоит помнить, что, помимо непосредственных участников договора, есть еще служба Росреестра и налоговая инспекция, в поле зрения которых обязательно попадает договор аренды.

Росреестр регистрирует договора, заключенные на срок от одного года и выше.

Налоговая инспекция в ходе проверок просматривает любые договора.

Чтобы не обременять себя вероятными рисками и снизить арендную плату за помещение, лучше:

  • оформить раздельные договора аренды;
  • учитывать и прописывать в договоре, кто из арендаторов какой именно площадью будет пользоваться и сколько за это будет платить.

То есть на практике выходит два договора в одном.

Теперь хочу подробнее остановиться на том, как избежать проблем, заключив один общий договор совместной аренды.

Проблемы с Росреестром

Множественность арендаторов законом предусмотрена только для земельных участков (п. 3 ст. 36 Земельного кодекса). Для прочей недвижимости (помещений, строений, сооружений) такой нормы прямо не прописано. В то же время из ст. 650 и 655 ГК РФ следует: одно и то же помещение нельзя сдать в аренду двум лицам одновременно — ведь юридически невозможно установить, кому и что конкретно передается в аренду.

Вопросов у Росреестра не возникнет, если есть несколько помещений, отмеченных БТИ, и в договоре прописано, кому из арендаторов что передается в пользование.

Нюансы налоговой проверки

Налоговая инспекция окажется более строгой для тех, кто применяет налоговый режим с учетом затрат и будет стараться исключить из расходов по деятельности платежи по такой совместной аренде помещения, стараясь сэкономить. Основание: из договора не ясно, что аренду вы заключили только для себя, а не несете расходы за другое лицо.

Если составить документы по аренде, разграничив площади, налоговые проверяющие не смогут в чем-либо вас обвинить.

Если договор заключают на срок менее года, можно составить инвентаризационную опись, где будут указаны границы площади для каждого арендатора. Составление инвентаризационной описи может сопровождаться нанесением линий на полу, которые будут разграничивать площади, находящиеся в пользовании каждого арендатора. Опись вполне подойдет для правоотношений арендодателя и арендаторов, а также налоговой службы, но так как силу документа от БТИ не имеет, Росреестр ее не примет.

Порядок оплаты двумя арендаторами

Арендная плата не может повышаться чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ — это правило касается не только аренды недвижимости, но и любой другой). Чаще всего она получается из стоимости:

  • пользования помещением;
  • коммунальных платежей;
  • пользования земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК РФ), если договором не предусмотрена отдельная аренда земельного участка, расположенного под арендуемым объектом.
  • В отношении оплаты коммунальных расходов по счетчикам судебная практика сформировала понятие, согласно которому арендная плата может состоять из:
  • базовой части;
  • переменной части – ее расчет должен быть четко прописан, например: «стоимость переменной части арендной платы формируется на основании показаний приборов учета электроэнергии за календарный месяц».

И это не означает, что каждый месяц размер арендной платы меняется. В договоре в дополнение к разделу площадей нужно прописать, кто в каком размере будет оплачивать переменную часть арендной платы. Лучше всего, если арендодатель будет выписывать два счета: один вам, другой соседу. Замечу, если в договоре прописано, что коммунальные платежи — это переменная часть арендной платы, которая определяется по итогам месяца, то, возможно, налоговая проверка постарается исключить коммуналку из расходов по налоговой базе. Так как согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ арендная плата может изменяться не чаще раза в год. Однако арбитражные суды уже давным-давно ввели такое понятие, как переменная часть арендной платы, и если вы прописали его в договоре, то у проверяющих не будет возможности законно вас штрафовать.

Расходы на коммунальные платежи между самими арендаторами распределяются по договоренности сторон. При этом необходимо учитывать: если, например, раковина с подведенной водой находится на вашей отделенной территории, то ваш сосед, согласно ст. 252 Налогового кодекса РФ, по такому совместному договору аренды не должен оплачивать счета за воду, так как для него это экономически необоснованные расходы.

Разделение арендной платы за площадь целесообразно прописать так:

  • цена 1 м2 составляет Х руб.;
  • в пользовании первого арендатора находятся помещения общей площадью Y1 м2;
  • в пользовании второго арендатора – общей площадью Y2 м2;
  • ежемесячный размер базовой части арендной платы для первого арендатора за Y1 м2 составляет Х1руб.;
  • для второго арендатора за Y2 м2 – Х2 руб.

Ошибки арендаторов

Перечислю самые распространенные ошибки, которые обычно совершают арендаторы, решившись заключить один общий договор совместной аренды помещения и стремять снизить ее стоимость.

1. Неверное указание срока аренды.

  • Согласно правовой позиции ВАС РФ, срок аренды, равный году (то есть подлежащий государственной регистрации), — это, например, срок с 01.01.2011 по 31.12.2011 или с 01.05.2011 по 30.04.2012. Если вы заключаете договор аренды на срок меньше года, обязательно обращайте внимание на даты. Аренда с 01.01.2011 по 30.12.2011 или с 01.05.2011 по 29.04.2012 считается арендой меньше чем на год — регистрации не требует и вызвать нареканий не может.
  • Если один договор заключен на срок меньше года, а затем второй – также на срок меньше года, то первый договор нужно «закрыть» актом приема-передачи имущества из аренды, а к новому договору составить акт приема-передачи имущества и оформить этот договор как минимум следующим днем после расторжения прежней аренды. Если этого не будет сделано, то проверяющие из налоговой службы сочтут оба ваших договора длительными отношениями по аренде на срок более одного года, то есть подлежащими государственной регистрации. А так как такой регистрации нет, договор считается незаключенным, и, по версии налоговой службы, расходы на аренду являются документально не подтвержденными и подлежат исключению из уменьшения налоговой базы. Теоретически эта версия имеет право на существование, так как основана на ст. 651 ГК РФ, согласно которой договор аренды недвижимости на срок, равный году и более, считается заключенным с момента регистрации.

2. Неправильное разделение расходов.

  • Договариваясь с партнером по аренде о разделении расходов на коммунальные платежи, обязательно проследите, чтобы все необходимые условия были прописаны в договоре. Если коммунальные платежи у вас оплачиваются как переменная часть арендной платы, то это нужно указать, а у вас должны быть все счета. Иначе вы не сможете подтвердить расходы. Это касается и ремонта: в договоре или дополнительном соглашении нужно прописать, что вы проводите его полностью за свой счет.

Если в арендуемом помещении есть какое-то дополнительное имущество, например кондиционер, лучше указать, что вам передается помещение, оборудованное кондиционером, и его использование включается в арендную плату. Иначе формально пользование кондиционером считается безвозмездным. А за безвозмездное пользование нужно платить налоги в бюджет.

Мнение эксперта

Алексей Милушкин,
заместитель председателя комитета по недвижимости Московского городского отделения ООО «Опора России»

Условия совместной аренды однокомнатного и многокомнатного помещения различны. Рассмотрю оба варианта и выберу тот, что позволит снизить арендную стоимость аренды.

Одна комната

Если арендодатель не против, то возможен такой вариант аренды торговых мест: есть помещение, там организуются два или более торговых места, которые и арендуются предпринимателями. И каждый предприниматель самостоятельно заключает договор аренды торгового места и исполняет его.

Несколько комнат

Все комнаты обязательно указаны в техническом паспорте помещения. Если арендодатель не против, возможно заключить два договора, в которых один предприниматель арендует одни комнаты, другой — другие. В этом случае можно составить надлежащие договора, которые позволят зарегистрировать их в Росреестре, если срок договора год и более, а в случае необходимости – идти в суд и отстаивать свои права.

Обойтись одним договором в данном случае не получится, поскольку существуют два разных субъекта предпринимательского права, каждый из которых самостоятельно несет свои права и обязанности, и сводить все в один документ не следует.

При оформлении отношений стоит помнить, что договор, составленный ненадлежащим образом, в случае возникновения спорных ситуаций может серьезно осложнить жизнь. Кроме того, нельзя забывать, что если срок договора превышает год, то необходима его государственная регистрация.

Сам я настоятельно рекомендую всем предпринимателям забыть словосочетание «совместная аренда». Планы меняются, и партнеры могут уйти, осложнив ситуацию тем, кто остался. Предпринимательская деятельность основана на риске, и вряд ли вы желаете, помимо своего риска, принять еще и риски соседа. Кроме того, продуктовый бизнес подразумевает развитие, и еще неизвестно, что будет через год: ваш сосед уйдет, не потянув и тем самым нагрузив вас дополнительными расходами, или подсидит вас, поняв, что необходимо расширяться



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей

Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
Амина Атавова.

Читать сейчас

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Коммерческий директор» –
профессиональный журнал коммерсанта

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


Яндекс.Метрика
  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль