Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

9890
В подготовке договора аренды торговой площади существуют своего рода подводные камни, о которых должны знать руководители. О том, как четко распределять расходы на содержание помещения между вами и арендодателем, получить выписку о помещении, которое хотите арендовать, а также другие особенности подобных сделок – в нашей статье.
Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать
Фото: Shutterstock

Николай Чудаков, 
руководитель, главный редактор, юридическая справочная система «Система Юрист»
В этой статье вы прочитаете: 
  • Подводные камни в договоре аренды торговой площади 
  • Ошибки в договоре аренды, которые должен знать руководитель
  • Правильный образец договора аренды торговой площади

Договор на аренду торговой площади – документ, с которым приходилось сталкиваться почти каждому предпринимателю. Однако, несмотря на распространенность этого явления, коммерсанты нередко допускают принципиальные ошибки в договоре аренды. Давайте рассмотрим правильный образец договора аренды торговой площади с важными примечаниями, а также 5 главных ошибок при составлении этого документа.

Ошибка 1. Не конкретизировали арендуемое помещение

Часто арендатор забывает попросить у арендодателя план помещения, на котором отмечен объект аренды; нередко этот план оформляется как приложение к договору, которое стороны не подписывают. Другой вариант: в договоре указана общая площадь арендуемого помещения без уточнения, что в нее входят подсобные помещения (а их арендовать дешевле, чем торговые, порой в несколько раз). Наконец, если арендуется часть торгового помещения, например несколько квадратных метров в супермаркете для торговли зоотоварами, в договоре ее нередко описывают так: « Х квадратных метров на территории магазина Y», не вдаваясь в детали.

Последствия. Во-первых, не указав в договоре аренды торговой площади подробные характеристики части арендуемого помещения, вы практически обречены на споры с арендодателем о величине арендной платы. Кроме того, в крупных торговых центрах арендаторы часто вносят дополнительную плату за пользование общими подсобными помещениями (туалеты, парковка, комнаты для персонала). Величина ее для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. А значит, не отделив торговую площадь от площади подсобных помещений, вы рискуете серьезно переплатить.

Во-вторых, пользуясь размытым описанием помещения, недобросовестный арендодатель сможет выселить вас раньше срока, например, если на ваше место претендует арендатор, готовый платить больше. Наконец, в-третьих, если вы заключаете договор аренды на срок более года и в связи с этим должны зарегистрировать контракт в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ), вам откажут в регистрации, если описание помещения будет нечетким.

Как правильно. Запросите у арендодателя инвентаризационные и правоустанавливающие документы, на основании которых определяется площадь торгового зала, — техпаспорт на нежилое помещение, планы, экспликации, схемы, разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке.

Сделайте копию плана, заштрихуйте на ней помещения, которые берете в аренду, подпишите этот документ и получите подпись арендодателя. В самом договоре разделите арендуемые вами помещения на торговые и иные (хозяйственные, складские, подсобные) и добейтесь от арендодателя пропорционального снижения ставки в отношении иных площадей, опираясь на аргумент, что они не приносят вам, как арендатору, прямого дохода. А о том, что надо подписывать все без исключения документы, фиксирующие договоренности с контрагентом, вы, как коммерческий директор, знаете сами.

Как быть, если ваш арендодатель пошел в суд, чтобы оспорить договор на основании нечеткого описания объекта аренды? Смело ссылайтесь на п. 15 постановления № 73 ВАС РФ (далее — постановление № 73): если договор фактически исполнялся сторонами (помещение передано вам как арендатору), то они не вправе оспаривать договор, ссылаясь на ненадлежащее описание объекта аренды.

Ошибка 2. Не согласовали расходы на содержание помещения

Нередко арендаторы, согласовав с арендодателем размер арендной платы и сроки ее внесения, забывают детально описать в договоре расходы на содержание объекта аренды, включая его ремонт, установленные законом платежи (в первую очередь коммунальные) и дополнительные платежи (парковка, охрана). Кроме того, арендодатели иногда не включают НДС в установленную договором арендную ставку.

Последствия. Если не согласовать в договоре, какая его сторона какие расходы несет, может оказаться, что телекоммуникационное обслуживание арендованных вами помещений производится по единому договору с коммерческим оператором, тарифные ставки которого выше обычных городских. Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, не относящиеся к затратам на проведение капитального ремонта, несет арендатор, то есть вы. А это означает, что арендодатель вправе не возмещать вам такие расходы. Более того, он может резко увеличить размер арендной платы после проведенного вами обустройства (ремонта) помещения, поскольку такие улучшения увеличивают коммерческую стоимость объекта недвижимости.

Как правильно. По законодательству недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют его использованию, устраняются за счет арендодателя.

Например, если арендуемое вами помещение не оснащено пожарной сигнализацией, установить ее обязан арендодатель за свой счет. Но чтобы доказать, что такие недостатки имелись на момент заключения договора аренды, приложите к нему акт приемки-передачи арендуемых вами помещений, в котором подробно опишите их состояние, уделив особое внимание недостаткам (отсутствие сигнализации, необходимых элементов сантехники, неисправность коммуникаций). А в самом договоре четко установите, какие расходы на содержание помещений какая сторона несет.

Например, если коммунальные и иные обязательные платежи ложатся на плечи арендатора, уточните в контракте, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы (вам это выгодно) либо вносятся сверх нее.

Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

В пункте, раскрывающем понятие «арендная ставка», уточните, входят ли в нее НДС (если нет, заложите в расходы на аренду сумму НДС), коммунальные услуги, плата за парковку, услуги связи. Закон разрешает устанавливать арендную ставку не в твердой сумме, а указав способ ее расчета (например, «фиксированная часть + переменная, включающая в себя коммунальные платежи = величина ставки»). Еще один законный вариант — привязать арендную ставку к курсу иностранной валюты; если ваш арендодатель так поступил, убедитесь, что в договоре четко сказано, о какой валюте идет речь и на какую дату берется курс валюты при расчете платежей.

Ошибка 3. Арендовали у неправомочного лица

Очень часто коммерсанты соблазняются невысокой ценой договора аренды торговой площади при длительном сроке (например, два-три года) или подписывают контракт, не проверив полномочия подписанта со стороны арендодателя. Может оказаться, что вы заключили договор с лицом, у которого нет прав на помещение, или что вы, ничего не подозревая, заключили договор субаренды, то есть подписали контракт с арендатором, который сам снимает помещение у конечного собственника.

Последствия. При субаренде многое зависит от условий договора между арендатором (который сдает помещение конкретно вам) и собственником объекта недвижимости. С одной стороны, когда в этом договоре прямо выражено согласие собственника на субаренду (или когда такое согласие оформлено в отдельном документе), у вас есть определенные гарантии. Так, если основной договор аренды, заключенный на определенный срок, будет расторгнут досрочно, вы получите право на заключение непосредственно с собственником договора аренды этого имущества на срок до конца вашей субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Но с другой стороны, даже при легальной субаренде вы сильно рискуете.

Например, если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения (например, оказалось, что договор подписан с неуполномоченным лицом, либо для какойто стороны основного договора эта сделка является крупной и другая сторона ее оспаривает), утратит силу и ваш договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Наконец, собственник может препятствовать вашей хозяйственной деятельности (например, запретить вам доступ в помещение на том основании, что с вами договор не заключал), и, даже если вы докажете в суде, что собственник не прав, ваши убытки будут серьезными. Что уж говорить о черной субаренде (без согласия собственника) или заключении договора с арендодателем, не имеющим права распоряжаться объектом арендуемой вами недвижимости: настоящий собственник на законных основаниях может внезапно попросить вас освободить помещение, и вы не сможете возразить. Более того, вы не сможете потребовать от лжеарендодателя вернуть деньги, которые вы ему уже заплатили за незаконную, по сути, аренду (абз. 6 п. 12 постановления № 73).

Как правильно. Проверьте все документы, подтверждающие право вашего арендодателя на сдаваемое имущество. Это право подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), из нее вы узнаете о наличии (отсутствии) обременений на помещения. Такими обременениями могут быть ипотека (залог в обеспечение кредита), арест, аренда, сервитут. Обязательно включите в договор аренды пункт, по которому арендодатель обязан предупреждать вас о наличии обременений (рисунок, п. 3.2 договора). 

Каждому объекту недвижимого имущества, находящемуся в России, посвящен отдельный раздел ЕГРП, поэтому независимо от того, берете вы имущество в аренду или субаренду, из ЕГРП вы почерпнете все необходимые данные. Также проверьте своего контрагента по договору: запросите у него копии уставных документов и сверьте их с выпиской из единого государственного реестра юридических лиц. Если вы заключаете договор субаренды, проверьте как непосредственного контрагента, так и арендодателя — собственника помещения, запросите копии основного договора аренды и убедитесь, что арендодатель дал письменное согласие на субаренду (лучше обратиться непосредственно к арендодателю).

Наконец, проверьте срок аренды по основному договору: он не должен заканчиваться раньше, чем срок действия вашего договора субаренды. Если ваш арендодатель только собирается построить или купить торговый центр и заранее заключает с вами договор аренды, убедитесь, что в нем сказано об обязанности арендодателя к такому-то сроку передать такие-то помещения арендатору (то есть вам). А в момент получения помещения от арендодателя убедитесь, что право собственности уже зарегистрировано за ним (п. 10 постановления № 73).

Ошибка 4. Не согласовали условия изменения арендной платы

Арендаторы часто не придают значения положениям об изменении арендной платы, полагаясь на то, что ее размер нельзя менять чаще одного раза в год. Однако эта ошибка в договоре аренды может дорого обойтись.

Последствия. Арендодатель вправе увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, только если это четко сказано в договоре. Часто арендодатели пытаются включить в контракт пункт, разрешающий им повышать арендную плату в одностороннем порядке без обращения в суд и подписания допсоглашения к договору. Если невнимательный арендатор согласится на это, арендодатель получит законную возможность требовать за аренду все больше и больше.

Как правильно. Если арендодатель настаивает на включении в договор такого пункта, можете согласиться — с оговоркой: размер арендной платы может быть увеличен в одностороннем порядке, но только в рамках индекса инфляции и не более чем, например, на 5 %. А если вы ожидаете резкого снижения арендных ставок, попробуйте включить в договор условие о том, что не только арендодатель, но и вы можете изменить размер арендной платы в одностороннем порядке исходя из средних рыночных ставок аренды помещений такого-то типа в таком-то городе в такой-то период времени.

Если в договоре аренды торговой площади нет пункта об одностороннем повышении арендной платы и арендодатель предлагает вам заключить дополнительное соглашение, чтобы установить в нем повышенную ставку, вы не обязаны соглашаться. Как минимум можете поторговаться, как максимум — заявить, что до конца срока аренды будете платить по ставке, установленной в действующем договоре.

Так же следует поступить, когда право на одностороннее повышение в договоре упомянуто и ваш арендодатель уже им воспользовался, после чего предлагает заключить еще и дополнительное соглашение, дабы повысить арендную плату еще раз. Дело в том, что в п. 21 постановления № 73 указано: изменять размер арендной платы чаще одного раза в год можно, но только по соглашению сторон (а такие соглашения стороны имеют право заключать сколько угодно раз в течение года). Но если суд установит, что величина арендной платы после одностороннего изменения оказалась значительно выше среднерыночной, он откажет арендодателю во взыскании с вас суммы сверх среднерыночной ставки за аренду аналогичных помещений (п. 22 постановления № 73).

Ошибка 5. Не уделили внимания условиям расторжения

При заключении договора аренды торговой площади на определенный срок арендаторы очень часто пренебрегают детальным согласованием условий расторжения договоров, лишая себя гарантий, установленных законом.

Последствия. В ст. 619 ГК РФ дан закрытый перечень случаев, когда срочный договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя. Однако в самом договоре стороны могут установить любые другие основания для досрочного расторжения. Так, по ст. 619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжения договора, если вы, как арендатор, более двух раз подряд нарушите срок внесения платы, но в договоре можно установить и однократное нарушение. И если в вашем договоре будут такие условия, вы уже не сможете оспорить их в суде на том основании, что они противоречат закону. Вступит в действие принцип свободы договора: к отношениям сторон применяются те условия, которые они сами установили.

Как правильно. Изучите условия расторжения договора, предложенные арендодателем, и определите, какие из них вы можете принять, а какие — нет. Если вы решите принять часть условий, которые создают для вас риски, продумайте, как эти риски предотвратить.

Приведу пример: если в договоре сказано, что он может быть расторгнут даже из-за однократной просрочки платежа, недобросовестный арендодатель может под надуманным предлогом уклониться от получения платы от вас (некоторые арендодатели для этого даже меняют расчетный счет и подделывают документы о том, что якобы вовремя уведомили арендатора о новых реквизитах для перечисления), представив это как ваше нарушение.

В такой ситуации обратитесь к нотариусу, опишите ему ситуацию и передайте деньги на оплату аренды. Будет считаться, что вы направили их арендодателю, а на плечи нотариуса ляжет задача фактически вручить вашему арендодателю эту сумму. Если же вы действительно допустили просрочку платежа, но быстро исправили это нарушение, есть шанс, что суд откажет арендодателю в иске о расторжении договора с вами.

Особенности договора аренды торговых площадей: образец, ошибки, примечания

Договор аренды торговой площади: уловки, заставляющие вас переплачивать

Информация об авторе и компании


Николай Чудаков специализируется в области налогового и гражданского права. Окончил факультет права ГУ ВШЭ. Работал в должности главного редактора таких профессиональных изданий, как «Арбитражная практика», «Налоговые споры: теория и практика», «Документы и комментарии». Автор книг «Алгоритмы победы в налоговом споре: как выиграть у инспекции по процессуальным мотивам» и «10 прецедентов по арендным спорам».

ЮСС «Система Юрист» — первая юридическая справочная система практических разъяснений от судей. Официальный сайт — www.1jur.ru


Понравилась статья? Сохраните в соцсетях – еще пригодится!



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей

Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
Амина Атавова.

Читать сейчас

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Коммерческий директор» –
профессиональный журнал коммерсанта

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


Яндекс.Метрика
  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль