Что такое «стандарт BOMA»

6203

Вопрос

Карина Лешкина, Самара
 

Собираемся арендовать торговую площадь и при заключении договора столкнулись с новым термином — «стандарт BOMA». Расскажите, насколько он для нас как для арендаторов хуже или лучше привычного метода БТИ?

Ответ

Что такое «стандарт BOMA»
Фото: boma-russia.ru
 
Кирилл Попов, 
управляющий директор, Cushman & Wakefield, Москва

Примите мои поздравления, вы арендуете магазин в профессиональном торговом центре. Это значит, с вашим бизнесом наверняка все хорошо!

Почти все девелоперы качественных ТЦ в России и многие иностранные арендаторы привыкли рассчитывать площади по стандарту BОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

BOMA (Building Owners And Managers Association) — Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который стал основным методом при оценке коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA была представлена в начале 2010 года.

 

Стандарт BOMA — метод расчета арендуемой площади, наиболее широко используемый применительно к офисной недвижимости, но иногда и к складским и торговым объектам.

Владельцы объектов недвижимости и брокеры предпочитают стандарт BOMA по многим причинам. Прежде всего он позволяет использовать площадь, которая ранее не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические и складские помещения.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является методика БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанная еще в Советском Союзе, которая не учитывает потребностей коммерческой недвижимости с ее развитой инфраструктурой, множеством дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Однако арендатору как раз более выгодно, если за стандарт измерения площади будет принят способ БТИ, а не BOMA. БТИ — государственный стандарт обмеров, когда площадь помещения рассчитывается по периметру с вычетом колонн. Стандарт БОМА предполагает, что колонны входят в арендную площадь, более того, что арендатор платит за технические зоны и площади стен. При этом толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, floor R/U ratio, коэффициент эффективности использования площадей.

В России для торговых центров характерно использование методики БТИ.

Арендаторы часто сталкиваются с тем, что при аренде офиса арендодатель представляет собственноручно выполненный расчет по стандарту BОМА. Как правило, такие расчеты оформлены неправильно, не имеют наглядных, легко читаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в формате программы Excel. Это неправильно. Если речь идет о долгосрочной аренде больших (или очень дорогих) площадей, лишние два-три квадратных метра могут оказаться золотыми.

Что такое «стандарт BOMA»

Основные термины стандарта BОМА

Отделанная поверхность (finished surface) — поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленная для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий, таких как панели, дощатая обшивка и (или) ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) — часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Общая площадь здания (gross building area) — эта величина обычно не учитывается при аренде.

Общая обмерная площадь (gross measured area) — общая площадь здания, огражденная доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Рассчитывается поэтажно.

Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) — лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Арендуемая площадь этажа (floor rentable area) — результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) — обмерная площадь офисного, торгового или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется его полезной площади.

Офисное помещение (office area) — помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и (или) мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Общественная площадь здания (building common area) — обслуживающие арендаторов помещения здания, площадь которых не включена в офисное или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Могут включать главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны (но не ограничиваются ими). Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Торговое помещение (store area) — помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь этажа (floor common area) — помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U ratio (отношение арендуемой площади к полезной), коэффициент этажа (floor R/U ratio) — коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь (basic rentable area) — состоит из полезной площади и соответствующей доли общественной площади этажа. Рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендуемая площадь здания (building rentable area) — должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

R/O ratio (отношение арендуемой площади к полезной), коэффициент здания (building R/U ratio) — коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.

Арендуемая площадь (rentable area) — полезная площадь офисного или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и здания.

R/U коэффициент (R/U ratio) — коэффициент, в результате применения которого к полезной площади получается арендуемая площадь офисного помещения или торгового помещения.



Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей

Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
Амина Атавова.

Читать сейчас

Рассылка



© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Коммерческий директор» –
профессиональный журнал коммерсанта

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


Яндекс.Метрика
  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль