Аренда коммерческой недвижимости, или Как не попасться на крючок арендодателя

4315
Фото © shutterstock.com
Фото © shutterstock.com
Практически любая ниша малого и среднего бизнеса связана с таким вопросом, как аренда коммерческой недвижимости, ответ на который, как кажется с первого взгляда, прост и состоит лишь в решении двух задач: найти подходящий объект и заключить договор.

Но в отличие от аренды жилого фонда аренда коммерческой недвижимости имеет свои нюансы. Для того чтобы не попасться на крючок ушлого арендодателя, совсем не обязательно тратить и без того всегда ограниченный бизнес-бюджет на оплату услуг хитроумного риэлтора. Благодаря нашим рекомендациям вы легко сможете самостоятельно подобрать оптимальный вариант и правильно юридически оформить сделку.

Аренда коммерческой недвижимости по закону

Условия по содержанию арендуемого объекта коммерческой недвижимости регулируются ст. 616 ГК РФ. В частности, в основные обязанности арендодателя входит капитальный ремонт сдаваемого помещения, а арендатор должен поддерживать исправное состояние, проводить текущий косметический ремонт и нести расходы на содержание предмета договора.

Составленный между сторонами договор аренды может изменять эти условия. Например, арендатор может быть освобожден от текущих расходов по содержанию, но в случае необходимости будет обязан провести капитальный ремонт.

Составление договора аренды – важный момент, который диктует все дальнейшие взаимоотношения арендодателя и арендатора. Поэтому привлечение к данному процессу квалифицированного юриста поможет не только учесть все интересы двух сторон, но и избежать недоразумений в будущем, связанных с дополнительными финансовыми расходами.

Яркими примерами в юридической практике чаще всего выступают возникшие после заключения договора разногласия по вопросам неузаконенной перепланировки, аренды комплексов помещений с земельными участками, а также наличия дополнительной аренды на часть арендуемого объекта или наличия залогов. Проверка необходимых документов на законность, а также выявление дополнительных требований лежит в компетенции юриста.

В случае, когда на то, чтобы привести в соответствие все документы или упорядочить отношения «параллельной аренды» нужно слишком много времени, целесообразно продолжить поиски сдающейся в аренду коммерческой недвижимости.

На что делится рынок аренды коммерческой недвижимости

Еще несколько лет назад поиски подходящего объекта недвижимости были по-настоящему трудной задачей, для решения которой нужно было просмотреть с десяток объемных печатных журналов и газет. Сегодня большая часть агентств и собственников размещает свои предложения об аренде на специализированных интернет-порталах, имеющих возможность как удобного расширенного поиска с уточнением географического расположения объекта или желаемого ценового диапазона, так и адаптированной работы на любых мобильных устройствах. Этот факт уже многие бизнесмены взяли себе на заметку и активно пользуются всеми удобствами таких источников.

Исходя из основного предназначения коммерческой недвижимости, параметры поиска можно разделить на группы:

  • аренда офисных помещений;
  • аренда торговых площадей;
  • аренда складов;
  • аренда производственных помещений.

Для уменьшения временных затрат на поиск желаемой недвижимости для начала необходимо четкое понимание следующих позиций: прямое назначение искомого объекта в соответствии с потребностями бизнеса, месторасположение, минимальная и максимальная площадь, наличие транспортной развязки, необходимые коммуникации и возможный бюджет, ориентированный на аренду помещения.

Важно помнить, что успех любого бизнеса во многом зависит от места его ведения. Так, для торговых помещений важна высокая проходимость, что обеспечивается территориальным расположением на многолюдных улицах, близостью с другими торговыми площадями или наличием близлежащих остановок общественного транспорта.

Офисы выбирать следует с наличием удобной парковки и близлежащей проезжей частью. Для фирмы, которая специализируется на услугах различного характера, в приоритете выбор помещений с уже готовой отделкой потолков и стен. Такие объекты зачастую предоставляют в аренду крупные бизнес-комплексы.

Выбирая помещение, особое внимание обращайте на объекты без мебели и даже, желательно, без внутренней отделки. Это позволит разработать собственный индивидуальный дизайн-проект, отражающий концепцию вашего бизнеса.

Для налаженной работы складов оптимальным будет наличие рядом федеральных трасс и свободного доступа для крупногабаритного транспорта. Идеальным расположением складских и производственных помещений является нахождение на окраинах города. Для осуществления аренды объектов коммерческой недвижимости данной категории стоит учесть, что арендодатель имеет право использовать не только само помещение, но и земельный участок под ним. Отношения по землеиспользованию отражены в пункте 2 статьи 652 ГК РФ, условия которого также распространяются и на случай, когда участок земли не является собственностью арендодателя, но только при условии отсутствия противоречий относительно уже существующего договора аренды или закона.

При отсутствии времени или желания осуществлять подбор помещения самостоятельно можно обратиться за помощью к брокерам. Подобные отношения лучше всего фиксировать договором оказания услуг с указанием точных сроков выполнения и порядком расчета за выполненную работу, который производить рекомендуется только после окончательного подбора вариантов. Зачастую посреднические услуги равны по стоимости половине или полной месячной оплаты аренды.

Что собой представляет рынок аренды коммерческой недвижимости в 2016 году

Макро- и микроэкономическая обстановка 2015-2016 годов повлекла за собой резкое уменьшение сегмента малого и среднего бизнеса. Снижение доходности привело к максимальному сокращению бюджета, одной из основных статей которого являются расходы на аренду. В следствие этого количество желающих арендовать помещения упало, соответственно, снизилась и цена на аренду. Особенно этот факт заметен в годовой стоимости офисов, торговых помещений в развлекательных и торговых центрах.

Такая отрицательная динамика на 2016-2017 года, вероятнее всего, сохранится, что не порадует как самих арендодателей, так и брокеров.

Первая тенденция — это существенное сокращение затрат на строительство. События последних двух лет характеризуются тем, что упал спрос на аренду коммерческой недвижимости, и снизилась покупательская способность в целом. Это привело к тому, что большинство девелоперов урезают бюджеты на строительство коммерческой недвижимости, в частности офисных, торговых и развлекательных центров. Стремление арендаторов тратить на аренду помещение как можно меньше привело к тому, что большие площади, дорогая внутренняя отделка с крутым дизайном остаются невостребованными. Небольшие размеры, простота и дешевизна сегодня взяли верх. Как следствие, застройщики используют недорогие строительные материалы, сокращают этажность, отказываются от подземного паркинга в пользу размещения его на первых этажах зданий.

Согласно второй тенденции, рынок коммерческой недвижимости ждет полный отказ от номинирования арендных ставок в валюте. Из-за стремительной девальвации рубля фиксировать арендные ставки в долларах или евро сейчас небезопасно. Даже офисы класса А на сегодня уже более чем на 60 % перешли к рублевым ставкам, а по классу В валютные арендные ставки – настоящая редкость.

Третья тенденция заключается в том, что существенно вырос спрос на трансформируемые пространства. Ближайшие пару лет принесут на рынок коммерческой недвижимости повсеместное внедрение проектов, функции которых будут легко трансформироваться из одной в другую. Например, торговая площадь быстро переоборудуется в офисные помещения или апартаменты, и наоборот.

Четвертая тенденция — это поиск новых торговых форматов. Собственники и управляющие торговых и бизнес-центров все чаще прибегают к поиску новых форматов увеличения трафика посетителей. Одним из видов привлечения как можно большего количества людей стал семейный отдых. Такая практика уже обрела свою популярность, когда в ТРЦ все члены семьи наиболее интересно организуют свой досуг на протяжении выходного дня.

Есть и пятая тенденция — ротация арендаторов. По данным статистики, в 2015 году на одно и то же помещение могло приходиться до пяти арендаторов за год. То есть, если сторонам не удается договориться о стоимости аренды или об отмене ежегодного перерасчета, то клиентам проще найти другое место ведения бизнеса. Обратная негативная сторона этого вопроса – потеря клиентов теми арендодателями, которые пошли на уступки и снизили арендные ставки: слишком низкая цена вызвала чрезмерный ажиотаж на предложение и большая часть клиентов была потеряна. В плюсе пока только остаются новые участники рынка коммерческой недвижимости, демпинг для которых еще имеет смысл быть.

И, наконец, шестая очень важная тенденция рынка коммерческой недвижимости 2016 года. Речь идет о замедлении темпов ввода новых площадей. Ведь переизбыток совершенно точно приведет к еще большему снижению арендных ставок. Динамика падения цен на аренду даст новую волну снижения доходов арендодателей.

Мнение эксперта

Как и где искать коммерческую недвижимость

Наталья Куницкая, 
долевой собственник бизнеса и финансовый директор группы компаний «Метро», Ярославль

Разноплановость нашего бизнеса делает необходимым аренду помещений различных назначений. Это и склады, и торговые площади, и места для офисного персонала. Поиск интересующей нас недвижимости осуществляется следующим образом:

  • Сначала изучаем предложения профильных интернет-ресурсов, таких как «Авито», «Из рук в руки» и других. В вопросе для поиска сразу выделяем нужную площадь помещения и его географию: «сдам в аренду склад от 1000 до 3000 кв. м. в Брагино» или «сдается торговая площадь 50 кв. м. в центральном районе».
  • Делаем выезд на понравившийся объект. При этом часто обходим всю территорию, обращая внимание на баннеры с предложениями аренды от собственников или их посредников. Этот способ проверенный практикой, но он занимает много времени и сил.
  • Сами размещаем объявление об аренде объекта с интересующими нас параметрами на аналогичных сайтах.
  • Всегда имеем в виду плюсы «сарафанного радио», поэтому о своих намерениях найти помещение говорим знакомым и друзьям.
  • Для ускорения поиска наиболее выгодного предложения обращаемся за услугами в агентства, ведь в их базе контактов часто бывают те предложения, которые еще не успели попасть в общую массу объявлений.

При появлении интересного варианта делаем запрос арендодателю с просьбой ознакомиться с оригиналами всех документов на недвижимость. Пока готовятся правоустанавливающие документы, всегда есть время, чтобы сравнить данное предложение по цене с аналогичными объектами. Если собственность принадлежит физическому лицу, запрашиваем паспорт, свидетельство о государственной регистрации права собственности, технический паспорт объекта. В случае, когда имущество принадлежит юридическому лицу, изучаем:

  • учредительные документы компании, среди которых ОГРН, ИНН и выписка из ЕГРЮЛ с данными последних изменений (особенно важно обратить внимание на то, менялось или нет название компании);
  • устав, учредительный договор;
  • сведения о действующем составе учредителей и о настоящем руководстве компании, отраженные в решениях и приказах о назначении на должность руководителя;
  • документы, регистрирующие право собственности на объект;
  • план и технический паспорт БТИ;
  • договор электроснабжения и технических условий на подключение;
  • договор коммунальных услуг.

Не стоит забывать о том, что в случае срочности договора аренды более года, он подлежит обязательной госрегистрации. Правом заключать подобные договора обладают только компании, получившие на это соответствующую лицензию. После кредитного бума прошлого десятилетия многие объекты недвижимости до сих пор находятся в залоге у банков, их аренда возможна только с разрешения залогодержателя, т. е. банка-кредитора.

Агентства коммерческой недвижимости и аренда

Прибегая к самостоятельному поиску интересующего объекта коммерческой недвижимости, многие бизнесмены считают, что обращение к риелторам необязательно и ведет только к лишним финансовым затратам. Однако это мнение ошибочно. Помните, что компаниям-посредникам неоправданное завышение цен грозит потерей своей репутации, а значит и снижением прибыли.

Агентства недвижимости создаются для удобства, сокращения временных затрат и нервов как соискателей мест ведения бизнеса, так и собственников коммерческой недвижимости. Именно поэтому преобладающая доля профессиональных агентств функционирует на рынке недвижимости не одно десятилетие. Гарантией надежности крупных агентств являются серьезный накопленный опыт работы по заключению сделок различной сложности и обширная база клиентов. Квалифицированный штат именно таких компаний способен за минимальные сроки оказать весь перечень необходимых услуг – от правильного подбора объекта и проведения его оценки до завершения сделки, предполагающее полное юридическое сопровождение.

Наиболее частыми клиентами фирм-посредников выступают собственники коммерческих помещений класса А и В. Это обусловлено тем, что крупные агентства недвижимости привлекают лучших профессионалов различных ниш бизнеса – от фирм, ведущих дорогостоящие научные разработки, до компаний, оказывающих бытовые услуги. Все понимают, что залогом прибыльного функционирования объекта коммерческой недвижимости являются бизнесмены, уже знающие свое место в рыночной экономике.

Как рассчитать стоимость аренды коммерческой недвижимости для сдачи

Для арендодателей вопрос о назначении верной арендной ставки является одним из самых первых. Для назначения правильной цены за свой объект лучше всего подойдет сравнительная аналитика рынка, основным сегментом которого является продажа и аренда коммерческой недвижимости. Сделать самостоятельно анализ аренды коммерческой недвижимости просто: выбираем несколько схожих с вашим предложением объявлений из местных печатных средств массовой информации (газеты или журналы с большим количеством объявлений об аренде) или с профильных интернет-сайтов. Далее обзваниваем отобранные предложения и созваниваемся с арендодателем под предлогом встретиться. Лично осмотрев несколько сдающихся объектов и переговорив с хозяином, у вас сложится четкое соотношение стоимости за аренду и качества предложения. При этом вы уже будете также знать все положительные и отрицательные стороны, влияющие на арендную ставку, и сможете назначить за свой объект оптимальную цену. Подумайте, возможно, вам стоит исправить какие-либо минусы и сформировать более дорогое предложение?

 Перечислим те плюсы, которые существенно влияют на стоимость аренды:

  • Во-первых – это месторасположение. В спальных, в центральных (деловых) и в проблемных (окраина населенного пункта) районах арендные ставки отличаются друг от друга. При выборе географии интересуемого объекта коммерческой недвижимости необходимо учитывать специфику места ведения бизнеса: для производственных и складских помещений более подходит окраина города, а торговые и офисные помещения требуют массовой доступности и наличие удобных транспортных подъездов.
  • Во-вторых – наличие рядом транспортных магистралей. Аренда недвижимости в первом эшелоне, располагающемся в непосредственной близости от городской дороги, дороже, чем во втором, третьем и т. д.
  • В-третьих – близлежащая городская инфраструктура. Наличие рядом остановок общественного транспорта, станций метро, торговых центров и других многолюдных объектов повышает стоимость аренды недвижимости. Однако их наличие привлекает и дополнительный трафик возможных покупателей, что является крайне актуальным, если речь идет об аренде коммерческой недвижимости под магазин.
  • В-четвертых – этажность постройки. Для жилой недвижимости исправные лифты обретают актуальность пропорционально этажности помещения. А аренда коммерческой недвижимости помещений на первых этажах, которые более доступны для клиента, является более дорогой.
  • В-пятых – соседство интересуемой коммерческой недвижимости с другими объектами похожей направленности. При наличии «якоря» – крупного торгового центра, привлекающего большое количество покупателей или серьезного конкурента, стоимость аренды выше. Немаловажно положительное соседство в сдаче жилых помещений: отсутствие рядом квартир с любителями громкой музыки, праздного образа жизни, крупных пород собак, достаточная удаленность от шумных городских «достопримечательностей» (железная дорога, завод, ТЭЦ).
  • В-шестых – наличие паркинга около здания. Если у коммерческой недвижимости есть удобные парковочные места во дворе и доступный подъезд к ним, то это послужит основанием для более дорогой арендной ставки.

На сегодня сдача в аренду объектов коммерческой недвижимости – полноценный бизнес, имеющий доходную и расходную часть, причем не требующий обязательного ежедневного личного контроля. Главное, что нужно для его осуществления – быть собственником помещения. Из-за высокой стоимости на коммерческую недвижимость далеко не каждый может позволить себе стать крупным или даже средним арендодателем. Однако многие коммерческие банки могут рассмотреть ваш грамотно составленный бизнес-план с расчетами предполагаемой прибыли от сдачи объектов в аренду. Положительное решение банка-кредитора гарантировано при необходимом соотношении будущих доходов с периодическими взносами за кредит. Как правило, обеспечение такого кредитного предложения выступает приобретаемый объект коммерческой недвижимости или иная собственность заемщика.

Существенную роль для принятия решения о получении кредитного финансирования в вашу пользу станет уже имеющаяся договоренность с продавцом недвижимости, подтвержденная распиской или внесенной предоплатой, а также предварительное соглашение с потенциальным арендатором приобретаемого объекта. Большую безопасность сделка приобретает при взятии какого-либо залога – вы продавцу, а арендатор вам.

Рутинную работу по поиску варианта подходящей недвижимости и арендатора на него можно частично или полностью делегировать.

Аренда объектов коммерческой недвижимости: 5 обязательных правил поиска помещений

Правило 1. Определите критерии, по которым вы будете отбирать помещение. Зачастую поиск помещения ведется лишь на основании представления о его общих характеристиках. Правильным же будет тщательное продумывание того, что удовлетворит запросы вашего бизнеса как на сегодня, так и на последующие пару лет с возможным расширением собственного дела и увеличением штата сотрудников.

Для примера рассмотрим следующую ситуацию. Региональное представительство крупной страховой компании выбрало для аренды своего офиса место в бизнес-центре в деловой части города. Данный выбор был предопределен лишь престижем месторасположения и его удобной транспортной развязкой. Тот факт, что со становлением бизнеса увеличивается штат сотрудников, преимущественно работающих back-office, учтен не был. В итоге компания была вынуждена сменить арендуемое помещение на более вместительное и, соответственно, дорогое. Избежать лишних неоправданных затрат на аренду можно было бы при разделении сотрудников центрального отдела продаж и штата back-office в отдельные помещения.

Правило 2. Ориентируйтесь не на рыночные цены, а на возможности вашей компании. Ошибкой многих руководителей является то, что многие из них воспринимают все арендные ставки как справедливые, сформированные рынком предложения. По мнению многих специалистов, цена должна также складываться исходя из специфики возможностей бизнеса.

Рассмотрим пример. Фирма, торгующая престижным постельным бельем, арендует помещение в торгово-развлекательном центре, при этом цена аренды составляет 25 % от общей выручки. После девяти месяцев точку пришлось закрыть, так как магазин так и не вышел на окупаемость. Руководство компании не учло простого правила ведения бизнеса: статья расходов на аренду не должна превышать 12-15 %. Коммерческая ошибка состоит также в выборе недвижимости и аренде помещения в месте сосредоточения покупателей со средним и ниже среднего достатком, когда магазин имеет товар класса премиум.

Правило 3. Правильно рассчитайте конечную ставку. Стоимость аренды, объявленная арендодателем в ходе первых переговоров, не всегда является конечной. Зачастую, въезжая в помещение, арендатор обязан нести дополнительные эксплуатационные сборы, например, маркетинговые и рекламные (актуально для торговых площадей). Помимо этого, приходится платить и за «свое» помещение, и за коридоры, холлы и прочие помещения общего пользования. В любом случае все эти вопросы и окончательную стоимость аренды необходимо обговорить с собственником заранее, до подписания договорных документов об аренде.

Рассмотрим данное правило на примере. Аренда коммерческой недвижимости от собственника по договору для юридической компании имела ставку 1,1 тыс. рублей за 1 кв. м. По итогам 30-ти календарных дней конечная стоимость аренды включила в себя оплату доли клининговых услуг, осуществленных за этот период в помещениях общего пользования, и стала равна 1,45 тыс. рублей, что на 30 % выше базовой.

Правило 4. Тщательно изучайте информацию, напечатанную в договоре мелким шрифтом. Все мы знаем, что в банковском договоре нужно обращать особое внимание на сноски со звездочками и мелкий шрифт. В этом отношении договор аренды недвижимости коммерческого назначения близок к разработкам банковских юристов. Знакомясь с условиями договора, дополнительное внимание уделите прописанным в нем условиям индексации базовой ставки аренды и пролонгации договорных отношений. Изучите, все ли указанные в договоре правила распорядка удовлетворяют интересы вашей коммерческой деятельности (например, доступ к месту ведения бизнеса по выходным дням или в вечернее время).

Рассмотрим пример. Компания по продаже автозапчастей заключила договор аренды склада на 11 месяцев, в котором не были прописаны пункты об условиях продления договора и пересчете арендной ставки. По истечению срока договора арендодатель объявил условием пролонгации увеличение стоимости аренды на четверть. Умышленное завышение ставки было обосновано тем, что на данный склад претендовала соседняя фирма, нуждающаяся в дополнительных площадях. Арендатор был вынужден искать другое помещение. Наученный опытом хозяин магазина автозапчастей подписал следующий договор аренды только после прописания условий пролонгации и положения об индексации ставки, не превышающей 7 % в год.

Правило 5. Поддерживайте тесную связь с арендодателем. Приближение российского рынка коммерческой недвижимости к западноевропейским аналогам читается в том, что в последнее время модно поддерживать теплые взаимоотношения с арендодателем, который, в свою очередь, при необходимости идет на уступки. В меру пользуясь этим, после истечения какого-то времени «проживания» можно требовать некоторых улучшений, например, выделение бесплатного парковочного места или небольшого ремонта помещения и т. д. Понятно, что арендодатель будет лоялен только в случае соблюдения с вашей стороны добросовестного исполнения своих обязательств как арендатора.

Рассмотрим пример. Салон красоты несколько лет арендовал помещение в ТЦ, за которое всегда вовремя платил, а часто даже вперед срока. Отличная репутация перед арендодателем помогла хозяйке салона договориться о снижении арендной ставки в кризисный период на 25 %.

Мнение эксперта

Что предпринять, чтобы аренда офиса не принесла проблем

Елена Мишина, 
руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet

1. Режим работы.

Прежде чем подписывать предлагаемый договор аренды, внимательно прочтите требования арендодателя в вопросах разрешенного времени работы в арендуемом объекте. Не все деловые центры могут позволить своим арендаторам посещать офисные и иные помещения в режиме 24/7.

2. Поставщик телекоммуникационных услуг. Завышенные тарифы монопольного провайдера в бизнес-центре остаются проблемой многих арендаторов. Поэтому заблаговременно узнайте, сколько поставщиков телекоммуникационных услуг могут обслуживать данное помещение, а также узнайте стоимость аренды необходимого оборудования. Оптимальным является выбор объекта с присутствующими двумя-тремя провайдерами. В таком случае цены на их услуги значительно ниже, кроме того, становится возможным договориться с ними о дополнительных льготах.

3. Машиноместа. Аренда коммерческой недвижимости, цена на которую складывается из многих сопутствующих факторов, подразумевает также наличие на прилегающей территории машиномест. Присутствие в договоре пунктов о законной сдаче в аренду парковочных мест накладывает на арендодателя нежелательные денежные расходы, связанные с размежеванием и постановкой на кадастровый учет участка земли под паркинг. Поэтому чаще машиноместа прописываются в договоре как внешняя территория БЦ, а договоренность между арендодателем и арендатором о закрепленных за последним участках под авто происходит на понятийном уровне. В любом случае расценки на машиноместа следует обсудить заранее. В пределах г. Москвы будьте готовы к следующим расценкам: БЦ класса В на границе или за пределами ТТК предлагают парковку за 5-6 тыс. рублей за 1 кв. м., класс А в пределах ТТК ориентируется на цену от 12 тыс. рублей за 1 кв. м. Только что открывшиеся БЦ привлекательнее в этом отношении, так как в «старых» часто места уже все давно распределены.

4. Лифтовое оборудование, вентиляция, кондиционирование и туалетные комнаты. Эти неотъемлемые моменты для комфортной работы людей предусмотрены планом помещения из расчета 6 кв. м. свободной площади на одного человека. Но на практике это далеко не так, особенно если изначально была свободная планировка помещений. От этого зачастую приходится сталкиваться с очередями в лифтах и туалетных комнатах, духотой в кабинетах. Чтобы разобраться с этим вопросом, посетите выбранный БЦ в конце рабочего дня. Поинтересуйтесь в интернет-источниках о существующих нормативах, например, ожидание лифта в БЦ класса А не должно превышать трех минут и т. д.

Как составить и заключить договор аренды коммерческой недвижимости

Договор коммерческой недвижимости определяет все стороны дальнейших взаимоотношений сторон арендатора и арендодателя. Поэтому до его подписания предложите изучить все пункты профессиональному юристу. К тому же имеющийся опыт в юридической практике поможет вашему консультанту проверить все документы, сопутствующие данной сделке: документы основания владения недвижимостью, план объекта, уставные документы юридического лица, являющего собственником. После того как вы убедитесь, что все документы в порядке, обсудите дополнительные условия аренды:

  1. Оплата коммунальных платежей.
  2. Наличие телефонной связи и доступа в интернет.
  3. Базовую арендную ставку за один месяц.
  4. Срок, на который заключен данный договор аренды, и условия его пролонгации.
  5. Форс-мажорные обстоятельства.
  6. Косметический ремонт.
  7. Капитальный ремонт.
  8. Условия расторжения договора.

Выясните, за кем закрепляются конкретные обязательства и сроки их выполнения. Требуйте от арендодателя учесть любые выясненные дополнения в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Когда выбрана коммерческая недвижимость, аренда без посредников при составлении и заключении договора аренды часто избавляет от возникновения возможных конфликтных ситуаций в будущем. Не упускайте случая, если есть возможность связаться с владельцем помещения напрямую.

В составленном тексте договора обязательным пунктом является наличие полной информации о реквизитах и данных владельца, среди которых указывается полный адрес фактического места нахождения объекта. По советам экспертов, дополнительным приложением к договору должен выступать план помещения (это особенно важно, если объект подвергался ранее перепланировке).

Готовый договор аренды, учитывающий интересы арендодателя и арендатора, подписывается в нескольких вариантах каждой из сторон. Помните, что только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды помещения.

Подписанный договор может быть срочным – когда в договоре указывается срок сдачи в аренду помещения, или на неопределенный срок времени – когда сроки аренды не прописаны.

Стоимость и условия расчетов также являются обязательной частью документа, и без точного указания цены за аренду сделка считается незаключенной. Чтобы учесть возможную инфляцию, а также другую динамику валюты, необходимо прописать условия индексации – перерасчета арендной ставки, но не чаще одного раза в год.

Ошибки, допущенные во время подписания договора, которые могут привести к росту арендной платы

Ошибка 1. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем. Во время первой встречи с представителем собственника потенциальному съемщику коммерческой недвижимости крайне важно представить свою компанию в положительном свете. Для этого подготовьте небольшую презентацию вашего бизнеса, в которой будут отражены направления деятельности, время существования в занятом сегменте рынка, расскажите о ключевых клиентах. Важно упомянуть о положительной репутации фирмы среди банков-кредиторов и рассказать о перспективах роста. Все это сложит у арендодателя впечатление надежного пользователя помещением, который не только вовремя оплачивает арендные платежи, но и добросовестно относится к своим обязанностям и уважает других бизнесменов. Несомненно, что пользой этого для арендатора будет перспектива возможного снижения арендной ставки или получения дополнительных льгот.

Ошибка 2. Слабо проработан протокол о намерениях. Целью встречи собственника и потенциального арендатора является возможность координации условий предполагаемого сотрудничества. В конце переговоров необходимо в письменной форме утвердить договоренности протоколом о намерениях (англ. businesstermssheet, BTS). Часто арендатор в данном протоколе уделяет внимание только площади интересуемого объекта коммерческой недвижимости и стоимости аренды за месяц, не рассмотрев должным образом другие пункты документа. Причиной этого часто бывает «поторапливание» со стороны арендодателя быстрее закончить формальную часть отношений, ссылаясь на массу желающих занять именно это помещение, «стоящих в очереди». Но помните, что протокол о намерениях является предшественником договора аренды, закрепляющего ваши права и обязанности на долгий период времени, и от того не менее важным. В протоколе о намерениях требуете отразить важные моменты:

  • состояние помещения на момент его получения в пользование арендатором, период осуществления косметического или капитального ремонта, если такое необходимо;
  • страхование на период действия договора аренды;
  • форма гарантий договора и сроки ее внесения;
  • условия оплаты эксплуатационных услуг и возможность возмещения переплаты по коммунальным платежам при ее наличии.

Помните, что на момент подписания договора аренды учет всех оговоренных выше пунктов заметно уменьшит количество возможных рисков: все замечания или дополнения к договору вы будете готовы подкрепить протоколом о намерениях.

Ошибка 3. Не определен порядок взимания платы. Цену аренды можно увидеть в договоре как ставку арендной платы, постоянную арендную плату или базовую арендную плату (определение данного понятия разъяснено в начале договора аренды). Учитываете то, что чем больше арендуемая площадь, тем меньше должна быть величина арендной ставки за единицу площади. Примером являются два объекта коммерческой недвижимости площадью 1000 и 400 кв. м., цена за аренду которых отличается на 30 % в пользу выгоды первого. Подобрать лучший вариант по стоимости в пределах одного помещения можно после проведения самостоятельного анализа: просто уточните у арендодателя или у его клиентов величину цены аренды различных помещений в различных частях здания.

Дополнительным сбором с пользователей торговыми помещениями часто является плата с оборота, которая исчисляется как разница определенного процента от оборота (на практике это 8–15 %) и стоимости аренды за тот же отрезок времени. Для арендатора будет выгоднее как можно больше увеличивать период расчета: доначисление платы за календарный месяц больше, чем за квартал, полгода или год соответственно. На практике российского рынка недвижимости этот вид обязанности арендатора встречается редко.

Ошибка 4. Не расписаны эксплуатационные расходы. Все дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией помещения лучше отразить на бумаге, оформив их в виде приложения к договору аренды. Будьте внимательны к любым мелочам, например, входит ли в стоимость аренды плата за вывоз мусора (нерешенные проблемы арендодателя с органами санитарно-экологического надзора могут повлечь за собой непредвиденные неприятности для арендатора).

Внимательно читая условия договора, сравнивайте пункты по оплате услуг, перечисленные в обязанностях арендатора. Бывает, что недобросовестные арендодатели дважды предлагают платить за одно и то же, завуалировав одну услугу под разные названия. Например, уже включенная в расходы по эксплуатации объекта оплата электричества, отопления и водоснабжения может дублироваться как оплата коммунальных платежей.

Все расходы арендатора, существующие помимо арендной ставки, выделены как переменная часть стоимости аренды (этот способ является приоритетным с точки зрения специалистов налоговых органов) либо отражены в договоре в виде самостоятельного платежа. С целью избежать будущих переплат следует потратиться на установку счетчиков воды и электроэнергии, а также назначить ответственное лицо из штата ваших сотрудников, который ежемесячно будет фиксировать их показания.

Часть оплаты коммунальных услуг может рассчитываться как пропорция доли арендуемой площади к общей площади здания. Такой вид расчета актуален для распределения расходов на содержание мест общего пользования. В случае возникновения расхождений или резких скачков величины стоимости эксплуатационных расходов по сравнению со среднемесячным уровнем платежей стоит письменно потребовать у арендодателя уточнения по счетам на оплату.

Ошибка 5. Арендатор обеспечивает договор наличными. На практике размер обеспечительного платежа эквивалентен 1-3 месяцам платы за аренду и приравнивается к размеру штрафа за нарушение сроков договора. Получив обеспечение по договору, арендодатель снимает с себя часть рисков, подразумевающих пропуск со стороны арендатора очередного платежа либо выезд с объекта с расторжением договорных отношений по инициативе арендатора при отсутствии вины арендодателя. Размер обеспечения – эта та статья, о денежном эквиваленте которого можно договариваться, снижая или изменяя сроки его внесения или же варьируя ставку его ежегодной индексации. Если сумма предоплаты для вашего бюджета велика, то предложите заменить его банковской гарантией. Хорошим аргументом для арендодателя будет тот факт, что банковская гарантия – это современный вид обязательств, не требующий «заморозки» денег на весь период действия договора аренды. По окончанию договора аренды не забудьте потребовать возвращение оригинала банковского документа.

Ошибка 6. Не уделено внимание прочим условиям договора. В последние годы стало популярным желание арендодателя страховать имущество и гражданскую ответственность в случае ущерба третьим лицом за счет средств арендатора. В этой практике нет ничего предрассудительного, но подписывая договор страхования, не давайте своего согласия, если собственник коммерческой недвижимости включает в него условие об отказе от суброгации (это лишает страховую компанию права требовать с арендодателя денежных возмещений даже в случае его вины). Обсуждая вопросы, связанные со страховкой, специалисты рекомендуют проконтролировать наличие у собственника обязательств по страхованию имущества.

Нюансы, на которые также следует обратить внимание:

  1. Содержит ли данный договор аренды коммерческой недвижимости условие, дающее вам право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. Это становится особенно актуальным, если в подходящий вашему бизнесу объект недвижимости вы вложили деньги по его ремонту, отделки или реконструкции.
  2. Может ли собственник коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, возложить на вас обязанности сменить помещение в рамках одного здания в случае возникшей необходимости. Если убрать этот пункт в договоре не удается по договоренности, то настаивайте на полном или частичном возмещении расходов по улучшению нового помещении или приведению его в вид, соответствующий тенденциям вашего бизнеса. Этот момент следует также отобразить отдельным пунктом в договоре либо вынести его дополнительным соглашением сторон, в котором упоминание о том, что другое предоставляемое помещение не будет уступать по своим общетехническим характеристикам предыдущему, должно быть обязательным.

Мнение эксперта

Как избежать конфликтных ситуаций с арендодателем

Анна Пилюгина, 
финансовый директор группы компаний LPP S.A. в РФ, генеральный директор проекта «Фэшн Поинт», г. Москва

1. Фиксирование всех условий соглашения в договоре может избавить от возникновения конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем.

2. Важно именно письменное обращение к арендодателю по любым вопросам. При этом в письме указываются все пункты договора, по поводу которых возникла спорная ситуация. Построив отношения именно таким образом, вы убедите арендодателя в серьезности вашей фирмы, что даст толчок к более быстрому и конструктивному ответу.

3. Соблюдение простых правил корпоративной этики в переписке или в переговорах поможет обеим сторонам наладить доверительные партнерские отношения, при которых составление договора аренды на новый срок будет основываться на взаимовыгодных условиях.

Как происходит процесс передачи объекта

После того как все условия предоставления объекта недвижимости удовлетворяют требования обеих сторон и договор аренды подписан, составляется еще один важный документ – акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. Перед тем как поставить свою подпись в акте передачи, стоит еще раз проверить помещение на наличие или отсутствие неисправностей, которые следует зафиксировать в данном документе. День его подписания считается первым днем аренды помещения.

Предварительный осмотр объекта недвижимости не исключает того, что в случае замеченных проблем можно требовать у арендодателя их бесплатного устранения или снижения арендной платы на сумму предполагаемых расходов. При неудовлетворительном состоянии помещения арендатор вправе настоять на расторжении договора.

В случае появившихся за период действия договора аренды неисправностей арендодатель вправе потребовать их ликвидации за счет компании, ранее размещавшейся в арендуемом помещении. И, наоборот, в случае изменений помещения в лучшую сторону, арендатор вправе потребовать денежную компенсацию, равную расходам по улучшению объекта.

Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости

Прекращение договорных отношений осуществляется по соглашению сторон или по решению суда. Первый вариант требует обязательной госрегистрации, если срок договора превышает 1 год.

Кроме оснований, установленных законодательством, возможны иные причины расторжения договора аренды. В любом случае желание прекратить договорные отношения из-за нарушения оговоренных условий аренды помещения стороны обязаны озвучить друг другу в письменной форме.

В случае отклонения какой-либо стороны от устранения возникшего нарушения или от расторжения договора оппонент вправе обратиться в суд. Если договор является бессрочным, то письменное уведомление направляется другой стороне не позже, чем за три календарных месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором).

После подписания акта приема-передачи в случае возврата арендуемого помещения за все дни просрочки возврата объекта арендатор обязан оплатить арендную плату.

В суде также рассматриваются те случаи, когда арендодатель включает в договор отдельные пункты, определяющие его контролирующую функцию. Данные условия договора суд вправе определить как препятствующие в использовании арендованного объекта недвижимости. Поэтому знание своих прав, внимательное и бдительное отношение ко всем этапам подбора коммерческой недвижимости от момента поиска до заключения или расторжения договора аренды станет гарантом отсутствия возникновения негативных последствий, что не даст вам попасться на уловки «предприимчивых» арендодателей.

Информация о компаниях и эксперте


ГК «Метро». Сфера деятельности: операции с недвижимостью, оценка, юридические услуги, туризм, общественная деятельность. Численность персонала: около 150. Оборот: более 184 млн руб. (за 11 месяцев 2014 года).

Инвестиционно-риэлтерская компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компанией Est-a-Tet реализовано 1,5 млн м² жилья в новостройках Московского региона, компания помогла приобрести квартиры более 25 тысячам семей.

Анна Пилюгина окончила Финансовую академию при Правительстве РФ. Получила степень МВА в Высшей школе финансов и менеджмента РАНХиГС при Президенте РФ. С 2000 года работала главбухом в сфере розничной торговли и ресторанного бизнеса, с 2008 года руководит финансовым департаментом.

LPP S.A. в России. Сфера деятельности: розничная торговля одеждой (сети магазинов Reserved, Cropp, House, Mohito). Территория: головной офис – в Москве; более 200 магазинов в России. Численность персонала: 1500. Годовой оборот: 3 млрд руб. (в 2011 году).

Читайте в ближайших номерах журнала "Коммерческий директор"
    Читать>>>


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Выбор редактора

      Дайджест самых нужных статей

      Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

      Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
      Амина Атавова.

      Читать сейчас




      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Коммерческий директор» –
      профессиональный журнал коммерсанта

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62255 от 03.07.2017

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      Яндекс.Метрика
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль
      Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль