Аренда площади под магазин: как выбрать лучшее место в ТЦ

7152
Shutterstock
Shutterstock
Для открытия собственного магазина в торговом центре необходимо выбрать успешно работающий центр, определить коммерческие условия аренды помещения и найти наиболее подходящее место внутри торговых коридоров, чтобы не попасть в мертвую зону, не избалованную вниманием посетителей.

В этой статье вы прочитаете: 

  • Как выбрать место для аренды площади под магазин
  • В чем сложности аренды торговых площадей в ТЦ

Аренда площади под магазин – привычное дело для руководителя. Однако выбрать хороший вариант порой бывает очень сложно. Как оценить условия для открытия магазина в действующем торговом центре. Рассмотри разные варианты.

Выбор торгового центра (ТЦ) для аренды торговых площадей производится в зависимости от стратегии развития сети: при ориентации на широкий круг различных покупателей лучше рассматривать суперрегиональные центры, при ориентации на узкий круг постоянных покупателей возможно открытие магазинов в районных и окружных ТЦ. Требования к аренде площадей под магазин будут различными.

Но в любом случае выбор ТЦ должен опираться на его концепцию и местоположение, которые влияют на посещаемость, оборот магазинов и в итоге на успешность проекта.

Работает или строится

Тем, кто не имеет розничной системы продаж, при открытии первого магазина не стоит покупать права аренды в строящемся ТЦ — слишком рискованно. Во-первых, это заморозка денежных средств на определенный период, во-вторых, высока вероятность не открыть магазин в срок, при этом уже заказав коллекции и оборудование. Ну и самое главное — сложно прогнозировать, насколько арендаторы заполнят ТЦ и будет ли реализована заявленная концепция. Более того, для нового проекта требуется время на маркетинговую раскрутку, что сильно повлияет на обороты магазина.

При анализе подобных проектов необходимо обратить особое внимание на профессионализм и опыт девелопера, наличие профессионального консультанта по сдаче в аренду и подтверждение участия в проекте основных якорей и сетевых игроков, формирующих значительную часть потока покупателей.

Анализ действующих торговых центров значительно проще, чем новых проектов. Но что хорошо для анализа, плохо для аренды торговых площадей в ТЦ. Потенциальный арендатор будет весьма ограничен в выборе: свободных площадей в успешном действующем ТЦ практически не бывает. Чтобы занять место выбывающего по каким-то причинам арендатора, нужно будет в прямом смысле слова выстоять очередь. Есть центры с вакантными площадями, куда попасть легче. Однако прежде, чем радостно подписывать договор аренды торговой площади под магазин, изучим сам ТЦ, чтобы как можно точнее вычислить успех или неудачу открытия магазина в данном конкретном месте.

Концепция выбора аренды площади под магазин

При выборе аренды торговой площади в ТЦ необходимо обращать внимание на наличие продуманной концепции — она делает центр единым организмом, а не набором различных магазинов под одной крышей. Все операторы — составляющие центра — должны системно взаимодействовать, создавать эффект синергии, то есть повышать эффективность деятельности друг друга в результате интеграции отдельных магазинов в единую систему — торговый центр.

Концепция предполагает определение необходимого тенант-микса — это большое количество правильно расположенных операторов, которые привлекают множество потенциальных посетителей, заинтересованных в различных группах товаров, что способствует увеличению товарооборота каждого магазина в отдельности.

Концепция центра должна определять социальный портрет, уровень дохода и сегмент потенциальных потребителей, что оказывает влияние на уровень входящих в проект арендаторов. Хорошая концепция предполагает продуманное расположение якорных операторов, что позволяет управлять потоком покупателей для повышения эффективности всех торговых зон комплекса.Якоря должны размещаться так, чтобы покупатель, перемещаясь от одного оператора к другому, проходил как можно больше магазинов галереи. Результат успешного размещения якорей — повышение проходимости торговых галерей и увеличение числа покупателей магазинов, работающих на потоках якорей, что и называется синергией.

Необходимо вычислить требуемое количество различных категорий магазинов и разделить торговые площади на зоны таким образом, чтобы не создавать высокую конкуренцию внутри одной и той же группы товаров и сохранять при этом максимальный выбор в конкретном сегменте. Например, в торговоразвлекательном центре обязательно должны быть представлены основные бренды категорий одежды и обуви, и чем больше, тем лучше, так как это обеспечит максимальный выбор товаров разных производителей. Но число магазинов, торгующих товарами одинаковых производителей (например, несколько мультибрендовых магазинов электроники и бытовой техники, два кинотеатра, несколько аптек и т. д.), лучше минимизировать.

Примерами хорошо спланированных ТЦ на российском рынке могут служить «Европейский» и «Метрополис».

Если потенциальный арендатор располагает подробным описанием концепции ТЦ, он может соотнести с ней собственную стратегию развития, портрет и уровень своего покупателя и принять решение об участии или неучастии в конкретном проекте.

Выбор места аренды площади под магазин

Рассмотрим определение наиболее подходящего места на примере торговоразвлекательного центра, так как из профессиональных проектов это наиболее распространенный формат ТЦ в России.

Аренда площади под магазин: как выбрать лучшее место в ТЦ

Для каждой категории арендатора существует свое оптимальное место в торговом центре. Однако можно выделить несколько правил, общих для всех категорий арендаторов.

1. Входы

Определить основные и второстепенные входы в ТЦ. Для этого необходимо проанализировать, откуда приходят и приезжают основные покупатели. Обычно основной поток посетителей идет из жилого массива, если ТЦ расположен в нем. Необходимо выяснить наличие остановок городского транспорта, выходов из метро, остановок специализированных маршрутных такси ТЦ. Обратить внимание на парковку, проанализировать, где она начинает заполняться и как посетители попадают с парковки в ТЦ. При этом, если возможно, запросить у арендодателя данные о проходимости входов.

2. Якоря

Затем проанализировать расположение основных якорей по отношению друг к другу и ко входам. Якорями являются гипермаркеты продуктов питания, спортивных и детских товаров, товаров для дома, универмаги и крупные магазины одежды, операторы фудкорта и общественного питания, а также кино и развлечений. Здесь важно определить, какой из якорей в соответствии с концепцией станет подходящим для открываемого магазина.

Например, если мы говорим о зоотоварах, цветах или химчистке, то ориентироваться лучше на продуктовый якорь, если об одежде, то необходимо посмотреть, где расположен фэшн-якорь соответствующего сегмента, если о детском магазине, то нас будут интересовать детский гипермаркет, якорь развлечений и фудкорт, где всегда много семейных покупателей с детьми.

3. Коридоры и связи

Определить наиболее проходимые коридоры и вертикальные связи. Выяснить, какие входы являются основными, и определить основные якоря, затем найти коридоры, которые будут их соединять, они-то и окажутся наиболее проходимыми. Значительная часть покупателей посещают якорных операторов, по пути заходя в магазины, расположенные в торговой галерее.

4. Зоны массового посещения

Это могут быть атриумы, площадки для выступлений и анимации, соединение нескольких лестниц, эскалаторов и коридоров.

Затем необходимо наложить на планировку зонирование по категориям товаров и уровню цен и принять решение о наиболее благоприятном месте для магазина.

5. Анализ планировки

На рисунке 1 приведен образец планировки торгового центра с изображением хорошо сбалансированных якорных операторов и магазинов торговой галереи различных форматов без мертвых зон. В данном случае в ТЦ существует три основных равноценных входа с парковки. Красным цветом выделены основные якорные операторы, генерирующие поток посетителей, синим выделены якорные фэшн-операторы, зеленым — магазин парфюмерии и косметики, рыжим — разнообразные магазины одежды и обуви, сиреневым — магазины аксессуаров, услуг и сопутствующих товаров. Попробуйте онлайн программу для автоматизации магазина (рабочего места кассира) «Розница365»! Скачать можно здесь.

Цвета помогают понять, где можно открыть магазин соответствующей категории, причем как можно ближе к концептуально схожему якорю. Например, магазин с детскими игрушками лучше разместить около якоря детских товаров, чем рядом с гипермаркетом электроники, магазины фэшн и аксессуаров лучше размещать в торговой галерее, а сопутствующие товары и услуги — напротив выхода из касс гипермаркета.

Глоссарий

Авансовый платеж — арендная плата за один-три месяца, идет в счет оплаты первых месяцев аренды помещения.

Арендные каникулы — скидка на оплату аренды во время ремонта в помещении, в новых проектах для арендаторов галереи обычно составляет два-три месяца, для якорных арендаторов — три-четыре месяца. В существующих проектах по галерее — от одного до двух месяцев, для якорей — два-четыре месяца.

Валюта платежа — рубли, доллары или евро по курсу ЦБ на день оплаты. Порой применяется валютный коридор с верхней и нижней границами. Часто используется условная единица, рассчитанная как средневзвешенный курс нескольких валют на определенную дату или дату платежа.

Индексация — зависит от срока договора и валюты платежа, может быть привязана к уровню инфляции или индексу потребительских цен как РФ, так и других стран.

Коммунальные платежи — чаще всего оплачиваются по факту потребления, согласно показаниям приборов учета.

Обеспечительный взнос — платеж, гарантирующий исполнение обязательств арендатора. Обычно это арендная плата за один-три месяца, может быть возвращена в конце срока или пойти в счет оплаты последних месяцев аренды. В некоторых случаях возможно договориться об использовании банковской гарантии в качестве обеспечительного платежа.

Объект аренды — помещение, которое вы желаете арендовать, в договоре аренды должно быть описано очень подробно. Лучше для этого использовать описание из свидетельства о праве собственности и справки БТИ. В случае в арендой торговых и офисных помещений современных зданий используется технология обмеров по стандарту BOMA.

Ставка аренды — может быть фиксированной, либо процентом от оборота, не ниже определенной базовой ставки, либо чистым процентом от оборота. Принято измерять ставку в долларах США за 1 кв. м в год, не включая эксплуатацию и НДС.

Срок аренды — зависит от категории арендатора, обычно составляет три-пять лет для арендаторов галереи, пять-десять лет — для якорных арендаторов.

Эксплуатационные расходы — расходы на содержание и эксплуатацию здания ТЦ, обычно $80–150 за 1 кв. м в год для галереи и $30–40 — для якорей.

6. Поиск лучшего места

Важно определить, не попадает ли место будущего магазина в мертвую зону. На рисунке 2 приведена примерная планировка торгового центра, с помощью которой можно проанализировать мертвые зоны. Красным выделены якорные операторы, синим — правильно расположенные помещения, которые будут работать за счет потока проходящих посетителей, рыжим выделены не очень удачно расположенные и менее проходимые помещения.

Сиреневым цветом выделены расположенные в мертвых зонах помещения, которые не будут работать, так как посетитель ТЦ не станет заходить в длинные глубокие коридоры, если в конце не расположено что-то сильно его притягивающее. В таких местах даже магазин с хорошей концепцией, товаром и ценами может стать неприбыльным, ведь посетители просто не будут доходить до помещения и могут никогда о нем не узнать.

7. Совместимость

При выборе места аренды торговой площади под магазин учитывайте взаимодополняемость арендаторов. Например, фудкорт отлично соседствует с детскими магазинами, в этой зоне лучше открывать магазины с детскими товарами, аксессуарами, медиапродукцией, книгами и т. д. Также в этой зоне будет востребован оператор развлечений.

В зоне супермаркета лучше помещать магазины сопутствующих товаров и сервиса, например торгующие товарами для животных, цветами, подарками, товарами для дома, текстилем, кухонной утварью, а также аптеки, химчистки и т. д. Порой удачно взаимодействуют магазины, нацеленные на женщин и мужчин. Так, напротив магазина парфюмерии и косметики можно открыть магазин цифровой техники.

Подобное размещение позволит и женщине, и мужчине продуктивно провести время и увеличит вероятность покупки. Рядом с кинотеатром можно расположить кофейни и рестораны, которые позволят до или после фильма продлить время пребывания посетителя в ТЦ. В идеале при планировке ТЦ должна быть продумана система, по которой человек может войти в центр и обойти его весь по кругу.

Если нет выбора

Если мертвая зона — единственное доступное место, можно рискнуть и арендовать его, правда, потребуются вложения в эффективную визуализацию магазина, чтобы витрина была хорошо видна, вход и вывеску не загораживали киоски, колонны, эскалаторы и т. д. Обязательно нужно задать себе вопрос: зачем посетителю идти по моему коридору и куда он будет направляться?

Определение коммерческих условий

Площади в профессиональных торговых центрах преимущественно сдаются в аренду, поскольку их продажа может существенно осложнить управление объектом в будущем и повлиять на качество концепции. Более того, развитие розничного бизнеса методом аренды площадей под магазины происходит значительно быстрее и требует меньше первоначальных инвестиций.

После выбора наиболее подходящего ТЦ необходимо проанализировать основные коммерческие условия аренды (глоссарий). Коммерческие условия зависят от конкретного проекта, категории арендатора, площади помещения, этажа и места магазина в ТЦ.

Правильнее всего в ходе переговоров об аренде площади зафиксировать коммерческие условия в письме о намерениях. Несмотря на то что письмо не является юридическим документом, его подписание позволяет не отступать от утвержденных коммерческих условий во время обсуждения договора, а также повышает вероятность закрепления конкретного помещения за арендатором на момент обсуждения договора.

Ставка аренды

Общее правило — минимальные ставки аренды в ТЦ для якорных операторов. Ставки для якорей различны, зависят от категории арендатора и занимаемой площади, могут быть не только фиксированными, но и в виде процента от оборота.

Например, продуктовые гипермаркеты площадью более 5000 кв. м смогут платить $80–200 за 1 кв. м в год, супермаркеты площадью около 3000 кв. м — около $300–400, при этом 3–5% от оборота, средние ставки на эту же площадь для операторов развлечений — $50–150 и 10–15% от оборота, для операторов бытовой техники и электроники — $200–300 и 4–5% от оборота. Ставки зависят от конкретного проекта, его ликвидности; чем больше количество заинтересованных арендаторов, тем выше ставки. Стоимость места всегда обусловлена возможным оборотом магазина, поэтому в менее удачных местах ставки будут ниже.

Для любого магазина всегда требуется найти правильное соотношение места расположения и стоимости этого места, так как при несоответствии одной из составляющих бизнес станет нерентабельным.

Правильное соотношение между ставкой аренды и планируемым объемом продаж для каждого арендатора свое, российские компании обычно нацелены на более высокую маржу, чем иностранные игроки, однако аренда — наиболее трудно изменяемая статья расхода.

Ориентировочно отношение стоимости аренды к обороту обычно находится в диапазоне 5–15%. Бывает и выше, но все зависит от структуры бизнеса компании.

Площадь

Размер площади зависит от категории арендаторов (таблица), проходимости, как следствие, широты ассортимента, требуемого в конкретном месте, и т. д. При нарезке площадей в ТЦ обычно придерживаются стандартных средних размеров для различных категорий, при этом на этапе строительства практически всегда есть возможность корректировать площадь магазина путем передвижения стен, добавления врезок или объединения нескольких площадей в одну, иногда можно изменить форму магазина. Соотношение торговых и технических площадей также зависит от категории арендатора, от логистики и технологий торговли, и по разным категориям техническая площадь может занимать 5–35% общей площади.

Таблица. Типовые площади магазинов с разной специализацией в ТЦ

Площадь магазина

(кв. м)

Специализация магазина

2000–3000

Детские товары, спортивные товары

1000–1200

Детские товары, обувь, одежда, спортивные товары

300–500

Детские товары, обувь, одежда, ресторан

150–200

Обувь, цифровая техника, электроника, спортивные товары, книги, косметика, кафе

50–100

Детские товары, одежда, мультимедиа

35–50

Женское белье, подарки, аксессуары, цифровая техника, электроника, оптика, аптека

Источник: предоставлено авторами статьи

Информация об авторах


Кирилл Попов окончил факультет иностранных языков МГУ имени Ломоносова по специальности «Лингвистика и межкультурная коммуникация». На экономическом факультете МГУ получил степень магистра менеджмента. Кандидат экономических наук, сертифицированный специалист в области инвестиций в недвижимость (CCIM). Имеет опыт работы в продажах в таких компаниях, как DHL, Альфа-банк и МТС. До прихода в Cushman & Wakefield (С&W) занимал должность заместителя главы департамента недвижимости в ВТБ24 и советника главы департамента недвижимости ВТБ. С марта 2010 года — в С&W.

Олег Ефремов организует и координирует работу по развитию розничной сети в ООО «Билла». С 2006 по 2011 год работал в Cushman & Wakefield старшим консультантом отдела торговых помещений. С 2002 по 2006 год работал в ЗАО «Внешторгбанк Розничные услуги» и АКБ «Московский деловой мир», развивая розничную сеть банковских отделений и офисов продаж. Образование — Финансовая академия при правительстве РФ, Институт международных экономических отношений.


Понравилась статья? Сохраните себе в соцсетях – еще пригодится!



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Выбор редактора

Дайджест самых нужных статей

Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
Амина Атавова.

Читать сейчас

Рассылка




© 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

Журнал «Коммерческий директор» –
профессиональный журнал коммерсанта

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.


Яндекс.Метрика
  • Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и продолжите чтение! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно продолжить чтение этой статьи, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

  • методики, проверенные на практике
  • правовая база
  • полезные подборки статей
  • участие и просмотр вебинаров

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль