Что такое «стандарт BOMA»

8317

Вопрос

Карина Лешкина, Самара
 

Собираемся арендовать торговую площадь и при заключении договора столкнулись с новым термином — «стандарт BOMA». Расскажите, насколько он для нас как для арендаторов хуже или лучше привычного метода БТИ?

Ответ

Что такое «стандарт BOMA»
Фото: boma-russia.ru
 
Кирилл Попов, 
управляющий директор, Cushman & Wakefield, Москва

Примите мои поздравления, вы арендуете магазин в профессиональном торговом центре. Это значит, с вашим бизнесом наверняка все хорошо!

Почти все девелоперы качественных ТЦ в России и многие иностранные арендаторы привыкли рассчитывать площади по стандарту BОМА, который играет важную роль при заключении договоров.

BOMA (Building Owners And Managers Association) — Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, с 1916 года публикующая стандарт, который стал основным методом при оценке коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA была представлена в начале 2010 года.

 

Стандарт BOMA — метод расчета арендуемой площади, наиболее широко используемый применительно к офисной недвижимости, но иногда и к складским и торговым объектам.

Владельцы объектов недвижимости и брокеры предпочитают стандарт BOMA по многим причинам. Прежде всего он позволяет использовать площадь, которая ранее не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические и складские помещения.

Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является методика БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанная еще в Советском Союзе, которая не учитывает потребностей коммерческой недвижимости с ее развитой инфраструктурой, множеством дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.

Однако арендатору как раз более выгодно, если за стандарт измерения площади будет принят способ БТИ, а не BOMA. БТИ — государственный стандарт обмеров, когда площадь помещения рассчитывается по периметру с вычетом колонн. Стандарт БОМА предполагает, что колонны входят в арендную площадь, более того, что арендатор платит за технические зоны и площади стен. При этом толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними.

От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или, как его еще называют, коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, floor R/U ratio, коэффициент эффективности использования площадей.

В России для торговых центров характерно использование методики БТИ.

Арендаторы часто сталкиваются с тем, что при аренде офиса арендодатель представляет собственноручно выполненный расчет по стандарту BОМА. Как правило, такие расчеты оформлены неправильно, не имеют наглядных, легко читаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в формате программы Excel. Это неправильно. Если речь идет о долгосрочной аренде больших (или очень дорогих) площадей, лишние два-три квадратных метра могут оказаться золотыми.

Что такое «стандарт BOMA»

Основные термины стандарта BОМА

Отделанная поверхность (finished surface) — поверхность стены, потолка или пола, включая стеклянную, подготовленная для эксплуатации арендаторами, исключая толщину любых специальных материалов покрытий, таких как панели, дощатая обшивка и (или) ковровое покрытие.

Доминантная часть (dominant portion) — часть внутренней отделанной поверхности постоянной наружной стены здания, которая составляет 50% и более вертикального расстояния от пола до потолка в заданной точке.

Общая площадь здания (gross building area) — эта величина обычно не учитывается при аренде.

Общая обмерная площадь (gross measured area) — общая площадь здания, огражденная доминантной частью, за исключением парковочных зон и погрузочных платформ (или их частей) за пределами линии здания. Рассчитывается поэтажно.

Вертикальные сквозные проемы (major vertical penetrations) — лестницы, лифтовые шахты, трубопроводы, дымоходы, вертикальные воздуховоды, а также ограждающие их стены. Атриумы, световые шахты и аналогичные сквозные элементы над чистым полом входят в это определение.

Арендуемая площадь этажа (floor rentable area) — результат вычитания из общей обмерной площади этажа основных вертикальных проемов на этом этаже. Это обычно фиксированная величина на всем протяжении эксплуатации здания, которая редко зависит от изменений размеров и конфигурации коридоров.

Полезная площадь (usable area) — обмерная площадь офисного, торгового или общественного помещения этажа. Сумма всех полезных площадей этажа равняется его полезной площади.

Офисное помещение (office area) — помещение, обычно предназначенное для размещения арендатором персонала и (или) мебели, для которого должно быть выполнено измерение.

Общественная площадь здания (building common area) — обслуживающие арендаторов помещения здания, площадь которых не включена в офисное или торговое помещение каждого отдельного арендатора. Могут включать главные и вспомогательные вестибюли, атриумные пространства на уровне чистого пола, зоны стоек охраны, конференц-комнаты, веранды, помещения торговых автоматов, обеденные зоны (но не ограничиваются ими). Исключены из общественной площади здания стоянки, части погрузочных платформ за пределами линии здания и основные вертикальные проемы.

Торговое помещение (store area) — помещение офисного здания, подходящее для размещения торгового зала.

Общественная площадь этажа (floor common area) — помещения на этаже, такие как умывальники, уборные, электрощитовые, АТС, помещения с механическим оборудованием, лифтовые тамбуры и общественные коридоры, которые предназначены в первую очередь для использования арендаторами на этом этаже.

R/U ratio (отношение арендуемой площади к полезной), коэффициент этажа (floor R/U ratio) — коэффициент преобразования полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь (basic rentable area) — состоит из полезной площади и соответствующей доли общественной площади этажа. Рассчитывается умножением полезной площади на коэффициент этажа.

Арендуемая площадь здания (building rentable area) — должна быть равна сумме арендных площадей на всех этажах.

R/O ratio (отношение арендуемой площади к полезной), коэффициент здания (building R/U ratio) — коэффициент, который распределяет общественные помещения здания.

Арендуемая площадь (rentable area) — полезная площадь офисного или торгового помещения с их соответствующей долей в общественной площади этажа и здания.

R/U коэффициент (R/U ratio) — коэффициент, в результате применения которого к полезной площади получается арендуемая площадь офисного помещения или торгового помещения.

Читайте в ближайших номерах журнала "Коммерческий директор"
    Читать>>>


    Ваша персональная подборка

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Выбор редактора

      Дайджест самых нужных статей

      Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

      Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
      Амина Атавова.

      Читать сейчас




      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Коммерческий директор» –
      профессиональный журнал коммерсанта

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62255 от 03.07.2017

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      Яндекс.Метрика
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль