Ваш доступ к журналу

Коммерческий директор

Как выгодно и правильно вкладывать деньги в недвижимость

  • 24 января 2019
  • 77

Вопрос

В связи с развитием бизнеса становится «тесно». Нужно развиваться. Есть все возможности. Нужен персонал, следовательно и помещение больше, чем сейчас есть, хочется и магазин открыть, запустить рекламу. Вопрос в следующем. Как выгодней и правильней вкладывать деньги в недвижимость? Что лучше выбрать, взять в аренду, купить в кредит или лизинг? Что такое государственное и муниципальное имущество для МСП? Выгодно ли иметь дело с таким имуществом?

Ответ

Дмитрий Лебедев, эксперт по стратегическому управлению, председатель совета директоров Basis Investment Company

Во-первых, необходимо разделить вопросы: расширение бизнеса, увеличение нужных для него площадей и вложения в недвижимость. Надо понимать, что это два разных направления деятельности. Если вы занимаетесь продажей спортивных товаров, производством сыра или аудиторскими услугами, то это не имеет никакого отношения к инвестициям в недвижимость. Для достижения успешных результатов вам необходимо концентрироваться на развитии вашего основного бизнеса: конкурентной борьбе, увеличении доходов, уменьшении расходов, расширении клиентской базы, поиске новых путей развития бизнеса и т. д., так как ваш бизнес и вложение в недвижимость и соответственно управление ей – разная по-сути деятельность. Предпринимателю не стоит распыляться и необходимо концентрироваться на своем основном направлении. Более того, бизнес-процессы управления недвижимостью отличаются от других видов бизнеса и будут занимать время, внимание, ресурсы, кроме того, потребуют дополнительных денег, которые придется вытаскивать из основной деятельности.

Во-вторых, обеспечение рабочими местами ваших сотрудников — это всего лишь затраты, которые должны быть адекватны вашим доходам и не превышать определенную планку ежемесячных платежей. Ваш бюджет должен это выдерживать, как и другие траты, например, расходы на персонал или рекламу. Для вашего бизнеса это всего лишь одна из строчек в бюджете расходов. В том случае, если компания растёт, и в офисе становится тесно, то необходимо искать бОльший офис, либо снимать ещё один, если ваши бизнес-процессы позволят управлять дистанционно.

Важная новость для подписчиков!

В-третьих, при поиске нового помещения очень внимательно рассмотрите все детали, все условия договора аренды, произведите необходимые расчеты. Четко поймите, сколько денег вы будете платить ежемесячно, включен ли в этот платеж НДС или нет, ведь вы или ваш контрагент может использовать УСН, учитывается ли в арендной плате ремонт, который вы собираетесь произвести, чтобы потом не было печальных сюрпризов. На практике можно заключить договор, сделать новый ремонт, а арендодатель расторгнет договор без штрафных санкций или с такими штрафами, которые не покроют произведенные затраты. Желательно в договоре прописать все возможные варианты развития событий, особенно, что будет в случае задержек платежей, на каких условиях возможно досрочное расторжение договора, условия продления договора и изменения арендных платежей. Не идите на «серые» платежи, оплачивайте всё со счета по договору, если вам нужно это помещение надолго — заключайте долгосрочный договор с серьёзными санкциями в случае расторжения. Настроение собственников недвижимости часто меняется, на него может влиять гуляющий курс валюты, неплатежи других арендаторов и т.д. Долгосрочный договор позволит избежать конфликтов, связанных с желанием изменить арендную ставку или другие условия сотрудничества.  

Если вы все-таки решили купить помещение, а не брать его в аренду, то всё равно представьте, что бизнес всего лишь арендует эту недвижимость, причём по рыночным ценам. Это нужно для адекватного понимания ситуации в вашем бизнесе. Заключите реальный договор и пропишите реальные рыночные условия со своей организацией. В покупке недвижимости есть свой плюс — вы снижаете риски отношений с арендодателем, но появляется огромный минус — повышаются риски получения дохода от вложенных средств. Ведь если у вашей компании будет кризис, и вы не сможете платить себе аренду, то лишитесь дохода и от компании, и от недвижимости, что может быть слишком больно. Например, руководитель или часть сотрудников, занимающиеся продажами, получают бонус, зависящий от прибыли предприятия. При этом чем меньше аренда, тем больше прибыль, соответственно, часть справедливых арендных платежей, которую вы должны получить, то есть часть от вашей прибыли, будет переходить в кошельки других, и вы будете терять ваши деньги.

Распространена практика льготных ставок аренды для своего предприятия, но это в корне неправильно. Ведь вы заведомо уменьшаете расходы и «перекашиваете» весь бюджет, вводя в соблазн и себя и своих сотрудников, которые могут посчитать, что расходами на аренду можно пренебречь. И к тому же вы неэффективно используете собственные средства, что в бизнесе равно преступлению.

С точки зрения покупки помещения в кредит посчитайте, что потребует у вас больше затрат: аренда или проценты по кредиту? В наших реалиях арендовать всегда выгоднее, ведь очень высоки банковские ставки.

По поводу имущественной поддержки МСП, то я бы рекомендовал не очень сильно рассчитывать на такую помощь со стороны государства. Практика показывает, что предпринимателю часто приходится рассчитывать только на свои силы. Тем не менее бывают исключения из правил, и поэтому вам стоит детально изучить информацию о имеющихся в наличии программах поддержки малого и среднего бизнеса. Информацию можно, например, найти на сайтах областной администрации и Корпорации МСП. Надо понимать, что многое зависит от политики региона: по-разному могут быть посчитаны ставки, сформулированы условия аренды на возмездной или безвозмездной основе, но если повезет, то удастся воспользоваться льготами и государство вас поддержит.

Рекомендации по теме

Школа руководителя

Школа руководителя

Проверьте свои знания и приобретите новые

Записаться

Лучшее предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

Чтобы обеспечить качество материалов, многие документы на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и вы сможете скачивать любые файлы. Это займет всего 2 минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать все файлы бесплатно
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.