Как грамотно составить договор аренды спортивного зала

98

Вопрос

Наше учреждение (муниципальное автономное учреждение) предоставляет физкультурной организации (федерации) площадку для проведения тренировок по договору за плату. На что обратить внимание в этом случае?

Ответ

Надир Джангиров,
генеральный директор юридической компании «Правовое содействие»

Для начала нужно определиться с природой отношений: это арендные отношения или отношения по договору возмездного оказания услуг. Оба этих договора относятся к договорам об оказании услуг, но между ними есть различия. В любом случае рекомендуем в договор аренды спортивного зала специально включить следующие условия:

  • полное или частичное неиспользование федерацией (заказчиком услуг) предоставляемой площадки не по вине МАУ не является основанием для освобождения федерации от оплаты по договору в полном объеме;
  • федерация вправе досрочно расторгнуть договор при условии оплаты денежной компенсации в размере, определяемом в договоре.

Договор должен содержать информацию о месте нахождения площадки, ее количественных и качественных характеристиках. Если отношения строятся на основе договора аренды, то в передаточном акте указывается техническое состояние передаваемого имущества.

Договор аренды спортивного зала должен определять стоимость услуг или порядок ее определения. Желательно предусмотреть авансовую форму расчетов. При этом предусмотреть право МАУ приостановить оказание услуг по предоставлению площадки до момента погашения задолженности и выплаты очередного аванса. Следует указать срок действия такого договора.

Татьяна Туча,
арбитр Первого Арбитражного Учреждения

В первую очередь, необходимо понимать, что муниципальное автономное учреждение является унитарной некоммерческой организацией, созданной муниципальным образованием для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера. 

Правовое положение данного вида организаций, порядок формирования и использования их имущества, основы отношений с их учредителем и с участниками гражданского оборота регламентированы Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 12.01.1996г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», а также Федеральным законом от 03.11.2006г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях».

Основной деятельностью автономного учреждения является деятельность, непосредственно направленная на достижение целей, ради которых оно создано, а именно – на достижение целей некоммерческого характера. Иные виды деятельности автономное учреждение вправе осуществлять лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его уставе.

Предоставление другому лицу имущества во временное владение и пользование за плату, то есть передача имущества в аренду, является приносящей доход деятельностью.

Некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям. При этом некоммерческая организация должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для обществ с ограниченной ответственностью, т.е. не менее 10 000 рублей.

Следовательно, осуществление приносящей доход деятельности автономным учреждением возможно, только если это предусмотрено его уставом, и у автономного учреждения имеется достаточное для осуществления данной деятельности имущество. При этом доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение автономного учреждения.

Собственником имущества муниципального автономного учреждения является его учредитель – муниципальное образование. Если имущество, которое автономное учреждение планирует сдавать в аренду, закреплено за учредителем, либо приобретено за счет средств учредителя, то, прежде чем заключать договор аренды спортивного зала, необходимо получить согласие учредителя на это в письменном виде. В остальных случаях автономное учреждение вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе передавать его в аренду, без согласия учредителя.

В случае согласия учредителя и сдачи автономным учреждением имущества в аренду, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем прекращается. С этого момента, автономному учреждению необходимо будет направлять часть доходов от сдачи имущества в аренду на его содержание.

Кроме того, если сделка по передаче имущества в пользование подпадает под понятие крупной сделки или сделки с заинтересованностью, содержащееся в статях 14 и 16 Федерального закона от 03.11.2006г. № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях», она может быть совершена автономным учреждением только с согласия наблюдательного совета.

Также, стоит учитывать особенности порядка заключения договоров в отношении муниципального недвижимого имущества, предусмотренные статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». По общему правилу, заключение договоров аренды и иных договоров, предусматривающих переход прав владения и(или) пользования в отношении муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными автономными учреждениями, осуществляется только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. При этом, в указанной статье предусмотрены условия, при которых проведение конкурсов или аукционов не требуется. 

При заключении договора аренды необходимо руководствоваться положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды спортивного зала заключается в письменной форме независимо от срока его действия, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом. При этом, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация не требуется в случае заключения договора аренды здания или сооружения на срок менее года.

Договор считается заключенным, только если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (статья 432 ГК РФ).

Существенным условием договора аренды недвижимого имущества, в первую очередь, является предмет договора. Объектом договора недвижимого имущества может быть здание, помещение или их часть, сооружение, земельный участок. Обязательно необходимо указать все данные, относящиеся к объекту недвижимости, передаваемому в аренду, позволяющие его идентифицировать, а также порядок предоставления имущества: во временное владение и (или) пользование за плату, и срок, на который передается имущество.

Еще одним существенным условиям договора аренды является арендная плата. Необходимо согласовать размер арендной платы или способ его определения, сроки порядок оплаты, а также возможность изменения ее размера. 

Нино Гулбани,
младший юрисконсульт компании Alta Via

Основой арендных отношений государственного или муниципального имущества, является Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», а именно статья 17.1. Автономные учреждения могут сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, но только по результатам проведения аукционов либо конкурсов на право заключения договоров аренды. Однако, в каждом правиле, есть исключения, одним из которых является заключение договора с физкультурно-спортивными организациями. Договор аренды недвижимости должен содержать обязательно два существенных условия — это предмет и арендная плата.

Предмет договора сдачи спортивного зала в аренду. При составлении договора важно описать характеристики передаваемого объекта недвижимости (п.3 ст.607 ГК РФ) и порядок предоставления. В разделе должна быть информация: вид недвижимого имущества; наименование здания или сооружения; адрес местонахождения, почтовый адрес; кадастровый номер здания, строения или сооружения; общая площадь; назначение объекта; кадастровый номер земельного участка и др. Необходимо также указать, на каком основании арендодателю принадлежит арендуемое имущество, перечислить правоустанавливающие документы.

Арендная плата. Данное условие является также существенным, в соответствии с положениями статьи 654 ГК РФ при его несоблюдении договор считается незаключенным. В договоре необходимо указать размер арендной платы, порядок, сроки перечисления оплаты, каким образом будет поступать арендная плата, а также прописать условия об изменении размера платы. Изменять арендную плату, на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, можно по соглашению сторон в установленные договором аренды спортивной площадки сроки, но не чаще одного раза в год.

Вместе с тем, советуем обратить внимание на ряд условий, которые прямо не закреплены законом в качестве обязательных, но при их отсутствии, в случае возникновения конфликтных ситуации, могут возникать сложности в отстаивании прав сторонами.

  1. Необходимо определить какая сторона по договору спортивного зала будет проводить текущий и капитальный ремонт. Согласно положениям статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет проводить капитальный ремонт объекта, а арендатор – текущий.
  2. Обозначить цель: для чего будет передаваться арендуемый объект (в рассматриваемом случае – для проведения тренировок).
  3. Порядок и условия расторжения договора.
  4. Если в передаваемом помещении присутствует инвентарь, мебель и прочее, в интересах арендодателя в виде приложения к договору оформить перечень предметов, их состояние при передаче площадки в аренду.

Как арендодателю обезопасить свое положение? Распространенные конфликтные ситуации с арендатором

1. Арендатор пытается досрочно расторгнуть договор.

При согласовании текста договора нужно закрепить в нем условия, при которых у арендатора либо не будет возможности досрочно расторгнуть договор, либо расторжение будет для него экономически затратным. Конечно, если арендодатель нарушит договор, то арендатор имеет право на возмещение причиненного ущерба (пункт 5 статьи 453 ГК РФ). Но из этой проблемы есть выход в пользу арендодателя.

Во-первых, нарушение, на которое ссылается арендатор, может в действительности не быть существенным. В статье 620 ГК РФ содержится перечень существенных нарушений условий договора, которые могут стать причиной расторжения договора:

  • арендодатель не передал имущество по договору либо арендодатель препятствует возможности пользоваться имуществом;
  • присутствуют обстоятельства, при которых использование имущества на условиях договора невозможно;
  • арендодатель не производит капитального ремонта объекта.

Арендатор может выразить желание включить в договор иные условия, при которых он может воспользоваться досрочным расторжением. Это следует из п.25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В качестве таких оснований могут выступать: увеличение суммы коммунальных платежей, переход права собственности к другому арендодателю, увеличение арендной платы. Задача юриста, представляющего интересы арендодателя, исключить из договора указанные положения.

Если в договоре спортивного зала содержатся только условия о порядке расторжения договора, но сама ситуация не описана, то стороны могут требовать расторжения договора в суде (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Во-вторых, арендодатель может оспорить существенность нарушения со своей стороны. К примеру, арендатор заявляет, что арендодателем не осуществлен капитальный ремонт объекта. Можно ссылаться на то, что необходимость в таком ремонте еще не наступила. 

В-третьих, арендатор не всегда соблюдает положение п. 2 ст. 452 ГК РФ о претензионном порядке разрешения споров. Арендатор обязан направить арендодателю претензию о желании расторгнуть договор, иначе суд не примет его исковое заявление.

В-четвертых, требование о досрочном расторжении договора аренды спортивной площадки не будет удовлетворено судом, если не будет соблюдено условие об устранении арендодателем недостатков в разумный срок (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444).

2. Споры, возникающие после окончания срока аренды.

Арендатор ссылается на нарушение его преимущественного права заключения договора на новый срок.

При заключении автономным учреждением договора аренды имущества с потенциальным арендатором, не попадающим под исключения п.3.2. ст.17.1 Закона № 135-ФЗ, действуют иные правила преимущественного права арендатора, содержащиеся в пп. 9, 10 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ. В соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Для арендодателя это не всегда удобно, поскольку в некоторой степени ограничивает право выбора арендатора. Но преимущественное право на аренду возникает только при соблюдении определенных условий:

  • надлежащее исполнение арендатором обязательств,
  • уведомление арендодателя о продлении действия договора,
  • согласие арендатора на заключение договора на условиях арендодателя,
  • преимущественное право не исключено договором.

Арендатор может требовать возместить стоимость неотделимых улучшений в случае, когда он проводил ремонт объекта.

Необходимо указывать в договоре положение, согласно которому стоимость неотделимых улучшений возмещению арендодателем не подлежит.

Как грамотно составить договор аренды спортивного зала

Вывод: в целях минимизации возникновения спорных ситуаций с арендатором, арендодателю необходимо с большим вниманием подойти к вопросу составления договора. В документы должны быть оговорены все вышеперечисленные ситуации, только после этого можно подписывать договор аренды спортивной площадки.

Алексей Головченко,
управляющий партнер юридической компании «ЭНСО»

Любые отношения с коммерческим или некоммерческими организациями государственных или муниципальных учреждений должны проходить через систему госзакупок, если стоимость сделки превышает 100 тысяч рублей. В первую очередь, нужно обратить внимание именно на это. Право аренды, как и любые другие услуги, должно выставляться на аукцион в рамках закона.

Читайте в ближайших номерах журнала "Коммерческий директор"
    Читать>>>


    Ваша персональная подборка

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Выбор редактора

      Дайджест самых нужных статей

      Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

      Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
      Амина Атавова.

      Читать сейчас




      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Коммерческий директор» –
      профессиональный журнал коммерсанта

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62255 от 03.07.2017

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      Яндекс.Метрика
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль