Как правильно определять и прописывать в договоре размер арендной платы

81

Вопрос

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (далее – также Собственник), имеет в собственности недвижимое имущество – нежилое здание, помещения в котором предназначены для сдачи в аренду. Собственник заключил с Арендатором договор аренды (передал права владения и пользования недвижимым имуществом), в котором обозначены следующие условия: арендатор вправе сдавать помещения в нежилом здании в субаренду; арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет содержание нежилого здания, заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг и прочие (то есть несет расходы на содержание нежилого здания); арендатор выплачивает Собственнику плату. Правомерно ли определять плату, которую Арендатор выплачивает Собственнику по договору аренды, следующим образом: за передачу прав Арендатор выплачивает Собственнику плату, которая определяется на основании оценки, произведенной специализированной организацией (оценщиком), где предметом оценки является рыночная стоимость права владения и пользования нежилым зданием за соответствующий период с учетом возложения на Арендатора обязанностей по содержанию нежилого здания (то есть арендная плата за здание, которую получает Собственник по договору аренды существенно меньше арендной платы, которую получает Арендатор от субарендаторов по договорам субаренды, как минимум на сумму затрат по содержанию здания)?

Ответ

Ирина Уколова,
эксперт компании «СУ-155»

Правомерно. Арендодатель свободен в определении размера арендной платы. К тому же, когда Арендатор заключает договор субаренды он становится на место Арендодателя и у него также появляется свобода самостоятельно определять размер арендной платы. Это как покупать по одной цене, перепродавать по другой. За разницу получить прибыль и заплатить налог. Здесь то же самое.

П.1 ст.614 ГК РФ: Правила, порядок, условия и сроки определения и внесения размера арендной платы определяются договором аренды. П.2 ст.615 ГК РФ: Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). П.1 ст.1 ГК РФ: Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора П.4 ст.421 ГК РФ: Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Илья Смирнов,
адвокат, третейский судья и Член Ассоциации Юристов России

В соответствии со ст. 654 ГК РФ, договор аренды здания должен устанавливать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания считается незаключенным. Из системного толкования иных положений Гражданского кодекса следует, что в договоре может не прописываться конкретная стоимость имущества, но должен быть четко установлен порядок определения цены. В случае соблюдения вышеуказанного требования, договор считается заключенным.

В то же время определение в договоре размера арендной платы как рыночного, определенного независимым оценщиком, недопустимо, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ, правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ (как цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги) не применяются. Что же касается возможности определения цены на основании заключения независимого оценщика, такой порядок определения цены также нельзя считать согласованным, поскольку цена должна определяться именно в соответствии с условиями договора. В противном случае нивелируется сам смысл положений договора о цене.

Наталья Рыбинская,
генеральный директор «Петербургского судебно-правового бюро»

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пп. 1, 4). Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения должен опеределять размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании.

Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным. Поэтому, если вы согласовали определенную стоимость арендной платы, то можете заключить договор на согласованных условиях. При этом обращаю ваше внимание, что предлагаемые условия договора аренды схожы с договорами доверительного управления, быть может, вам стоит рассмотреть и этот вариант договора.

Светлана Васильева,
младший юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Граждане и организации, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения, здания, строения, сооружения и земельные участки, часто сдают их в аренду. Правоотношения, в которые вступают арендатор и арендодатель, регулируются гл. 34 Гражданского кодекса РФ, а также другими нормами в случае аренды отдельных видов имущества. Договор аренды недвижимости, в том числе нежилого помещения, может быть заключен на определенный и неопределенный срок (для аренды некоторых видов имущества законом установлен предельный срок). По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежим государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе сдавать имущество в субаренду с согласия арендодателя. Срок действия договора субаренды не может превышать срока действия договора аренды. При этом, если арендодатель лад арендатору согласие на передачу имущества в субаренду, не оговорив предельный срок, то арендатор имеет право пролонгировать договор субаренды в пределах срока действия договора аренды, не получая дополнительного разрешения арендодателя. Однако в случае прекращения досрочного расторжения договора аренды прекращается и договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на тех же условиях.

Относительно платы за субаренду ограничений законом не установлено. В целом, к отношениям о субаренде применяются общие правила об аренде, в том числе о регистрации договора, внесению платы, изменению и расторжению условий договора. Арендная плата может быть установлена в твердой денежной сумме (как в рассматриваемой ситуации), в размере доли полученных арендатором доходов, в виде услуг арендодателю или затрат по улучшению арендуемого имущества. При этом возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года № 66). Изменять размер арендной платы можно, но не чаще одного раза в год (п. 3. Ст. 614 ГК РФ), из этого правила могут быть исключения.

Арендатору следует получить письменное согласие арендодателя на передачу права владения и пользования имуществом субарендатору. Это согласие прилагается к договору субаренды либо в нем прописывается отдельно условие о нем. Также в договоре субаренды должны быть указаны сведения:

  • предмет договора (указывается адрес, площадь помещения, кадастровый номер объекта недвижимости, назначение помещения и т. д.),
  • сумма субарендной платы, порядок расчетов (плата – существенное условие, в случае его отсутствия в договоре, он будет считаться незаключенным),
  • права и обязанности сторон договора,
  • ответственность за неисполнения обязательств,
  • срок действия договора (напомним, не должен превышать срок договора арендатора и собственника),
  • реквизиты сторон.

Как правильно определять и прописывать в договоре размер арендной платы

Субарендные отношения несут ряд рисков для всех сторон.

Например, для собственника имущества это:

  • Изменение целевого назначения имущества (лучше прописать это в договоре аренды и субаренды, обозначить примерные виды деятельности, разрешенные на территории арендуемого имущества).
  • Использование юридического адреса недвижимости для массовой регистрации юрлиц, то есть «торговля юридическими адресами». Собственнику стоит требовать обязательного согласования вопроса сдачи имущества в субаренду (в письменном виде, после проверки потенциального субарендатора).

Для арендатора:

В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В случае передачи имущества в субаренду ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Следовательно, арендатор также заинтересован в том, чтобы субарендатор был надежным и ответственным лицом. Разумно в договоре отразить размер ответственности субарендатора в случае неисполнения обязательств, а также уточнить, для каких целей он будет использовать недвижимость.

Для субарендатора:

Следует убедиться в правах на имущество арендатора и арендодателя. Запросить документы: договор аренды, правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН), кадастровый паспорт, технических паспорт. Можно связаться с собственником помещения и уточнить информацию, оригинальность документов.

Таким образом, если по условиям договора аренды арендатор имеет право передавать право владения и пользования недвижимым имуществом третьим лицам (в субаренду), то при соблюдении требований Гражданского кодекса о договоре субаренды, он вправе установить сумму взимаемой арендной платы (получать доход от субаренды), не нарушая прав собственника имущества.

Читайте в ближайших номерах журнала "Коммерческий директор"
    Читать>>>
    Ваша персональная подборка

      Школа руководителя

      Школа руководителя

      Проверьте свои знания и приобретите новые

      Записаться

      Самое выгодное предложение

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      Выбор редактора

      Дайджест самых нужных статей

      Шеф-редактор журнала «Коммерческий директор» Амина Атавова

      Главный редактор журнала «Коммерческий директор»
      Амина Атавова.

      Читать сейчас




      © 2011–2016 ООО «Актион управление и финансы»

      Журнал «Коммерческий директор» –
      профессиональный журнал коммерсанта

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62255 от 03.07.2017

      Политика обработки персональных данных

      Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Коммерческий директор». Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

      
      Яндекс.Метрика
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Зарегистрируйтесь на сайте и документ Ваш! Это бесплатно и займет всего минуту!

      Вы сможете бесплатно скачать документ, а также получите доступ к сервисам на сайте для зарегистрированных пользователей:

      • методики, проверенные на практике
      • правовая база
      • полезные подборки статей
      • участие и просмотр вебинаров

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль